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Monday, December 10, 2018

[转贴] 【东方文薈】郑至健:大马房屋困境与出路

Author: Tan KW | Publish date: Mon, 10 Dec 2018, 03:36 PM

现下国人的经济忧虑总离不开房屋与住所。 大马的房產问题確实困扰了许多市民,尤其是在城市打拼的年轻一代。希盟在其竞选宣言里承认国民確实面对房屋负担的压力。许多年轻的打工族因日益飆涨的房屋价格而迟迟无法拥有一个心属的安乐窝。



郑至健
檳州研究院吉隆坡分院分析员,醉心於研究地方选举与政治经济。

为了减轻国人尤其是中低收入群体的房屋负担,新上任的希盟政府承诺將兴建更多可负担房屋以供购买或租赁。財长林冠英在预算案演讲处子秀里重申希盟政府会確保「人人都有房屋居住」(Housing for All)。在希盟的房屋预算里,政府將继续拨款15亿令吉资助可负担房屋计划诸如:人民组屋计划(PPR)和一马人民房屋计划(PR1MA)。

除此之外,国家银行也设立一个总值10亿令吉的基金会协助B40(最低40%家庭收入群体)购买可负担房屋。然而,这看似放宽房屋贷款以减轻人民的负担,並以利润优惠奖掖发展商兴建更多可负担房屋的政策,可真能带领我国走出房屋困境吗?我怀疑。

可负担房屋的挑战

近来,国家银行针对我国可负担房屋实况做了一份评估报告。http://www.bnm.gov.my/files/publication/qb/2017/Q4/p3ba1.pdf报告说明了可负担房屋在大马所面对的挑战,同时解释其日趋难以负担的因素。根据报告,我国平均家庭收入的年度增长率远远追不上房价。就在短短的2012至2014年期间,房价增长率(26.5%)是家庭收入增长率(12.4%)的两倍,因此加重了普通中低收入家庭的房屋负担能力。

若按照这个趋势下去,大马的房屋很可能都將成为奢侈品,M40(中等家庭收入群体)在未来或將继续面临房產价格过高的问题甚至一代不如一代更艰辛地做「房奴」。政府得从房屋政策的框框跳出来深思,房屋的问题真的只局限於房屋的需求和供应吗?

由於收入增长长期落后於房价,我国房產滯销问题日趋严重。根据財长的预算演说,截至2018年3月31日,估计我国有总值220亿令吉的房產仍未售出,而在2017年的总值仅133亿令吉。换句话,大马未售出的房產在一年內激增了近65%。一般经济理论分析说房屋价格可能会因过度供应(或过剩)而被调低,但这个市场逻辑也不见得可从大马房屋市场反映出来。

另外,大马的空置房屋数量也正因房屋市场的需求和供应不匹配。国家银行的报告表示,2016年第一季度未售出的大部分房屋属於非可负担房屋类別(Non-affordable Housing)(79.1%)而可负担房屋只佔20.9%。 http://www.bnm.gov.my/files/publication/ar/en/2016/cp04_002_box.pdf与此同时,可负担房屋的增建与供应也未能赶上一般国民日益增长的需求。

至於我国长期被缠绕的房屋问题,短期的解决方案最多只有治標不治本的效果。然而,「为所有人提供住房」除了是一种崇高的理想,也是一个亲民的政府应扛起的责任。首先,政府可將所有负责管理和兴建房屋的单位集中到一个单一机构,这有助於改善房屋政策协调並更有效地处理建筑资源分配过程。

房屋及地方政府部门,联邦直辖区部门和各州政府等都享有一定的房屋发展权利,而这恰好突显了我国目前有太多的政府机构从事房屋规划。此外,第十一大马计划中期报告也指出,州政府,发展商和相关机构之间缺乏综合规划和协调是可负担房屋的供需不匹配的原由之一。https://www.talentcorp.com.my/clients/TalentCorp_2016_7A6571AE-D9D0-4175-B35D-99EC514F2D24/contentms/img/publication/Mid-Term%20Review%20of%2011th%20Malaysia%20Plan.pdf

重新思考公共房屋

所以,重整和集中化的政府机构无疑將有助於政府落实其指定的房屋建设目標。我国政府可借鉴邻国新加坡政府所设的建屋发展局 (HDB)把建设和管理权集中在一个单位。迄今,建屋发展局盖了超过100万套公寓房屋;在它的管理下,至少有80%的新加坡人都住在HDB公寓。

此外,新政府也可以尝试推广和兴建更多的公共房屋。如果公共房屋的单位有所增加,这有助於缓解私人房屋价格上升的压力和也给中低收入市民可以有更多的房屋选择。目前,马来西亚有限的公共住房计划大多倾向於B40和少数的M40。可是,M40恰恰是面对房屋负担问题最为严重的群体。政府可將现有的公共房屋计划扩展到M40,但这往往需要大幅度增加来自房屋及地方政府部门的拨款。

人民也需消除对公共房屋简陋的刻板印象,同时也不好把它视为不得已选择的房屋(Housing of Last Resort)。

我认为,公共房屋和其免受市场定律和政府资助的定价方案,能为市民提供真正可负担的房屋。因此,我们理应重新研討大量且有规划式的公共房屋可行性,况且公共房屋隨著房屋负担问题而变得更重要了。

其实,公共房屋的普及归功於20世纪二战后出现大量有缺陷的房屋,政府的介入正好为受过二战惨痛经歷的人民提供了一个舒適的家。回到现时的马来西亚,政府是否应重新思考和反思公共房屋的定义和概念,包括怎样有效地落实房屋计划,才能满足人民在21世纪对房屋的需求呢?

http://www.orientaldaily.com.my/s/270634

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