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Monday, July 23, 2018

MGB (Mlglobal)系列之第4篇: 现在是否undervalue呢?


July 21, 2018

Morgan Lim 反思者





读者们还没读过Mgb (Mlglobal) 系列的文章的可以看回以下这些link。

Mlglobal 系列之第1篇 : (续Kerjaya的后尘?)


Mlglobal 第二篇: 2017年第二季度报公布了


Mlglobal 系列之第3篇-Mlglobal的前途和衣食父母 Lbs Bina


读回笔者最后一次Update Mlglobal的时候,已经是2017 9月1日的事了。时间真是过得好快。以下是Mlglobal这年来的股价和业绩表现。(话说,Mlglobal已经换名字为Mgb了。)


Mgb的股价这一年里曾经一度飙至 1.90+,可是现在股价只有 将近0.93。股价下滑的主要原因是因为2018年2月份公布的FY17 Q4 net profit margin大跌,如下图。


自FY 17 Q4季度报告之后,Mgb的股价从RM 1.7 一路下滑到5月份的RM

1.2。然后5月份公布业绩过后,由于业绩表现已经恢复正常水平,股价就不再像上个季度般的下滑。一直到5月30日,Mgb的股价再次大跌,股价一度最低跌至RM 0.815这个价位,然后股价side way到现在将近RM 0.93这个价位。

再探讨5月30日到底发生什么事之前,不了解Mgb母公司Lbs Bina的读者们应该要先读 Lifevest 张无忌之前分享过的文章 : ML Global容光焕发!首炮文章 by 张无忌

那篇文章里有这么一段话:
"大家必须知道林木生家族与政府的关系不浅,从LBS可以获得我的雪蘭莪房屋計劃,与環球房產管理私人有限公司(Worldwide Property Management)攜手進行雪蘭莪依約(Ijok)城鎮發展項目,發展總值約34億3000萬令吉!再来又有最近与YPJ种植私人有限公司发展柔佛KOTA TINGGI的541英亩土地,发展总值26亿令吉,涵盖住宅和商业单位,包括“柔佛人民房屋” ( PERUMAHAN RAKYAT JOHOR)。过后林木生集团也是政府近期推出的数字自由贸易区(DFTZ)的主要受益者,在距离吉隆坡国际机场不到20公里的龙溪(Dengkil),拥有高达633英亩地。从这几件事看来,ML GLOBAL很大的机会可以得到一些PRIMA和PPAIM 的房屋建筑订单,再不然可能也可以从基础建设比如LRT和MRT上分得一杯羹,就像GKENT之前从来没有涉及过这些项目,因为老板和我国首相是”GOLFING BUDDY”而获得高达60亿的订单!股价节节上升!"


众所周知,2018年5月9历史性的一天,大马改朝换代,换了新政府。笔者曾经以为Lbs Bina和Mgb可能会因为与旧政府关系良好,而导致股价可能会受影响和稍微下滑。但是,出奇的,Lbs Bina和Mgb的股价并没有收到"换政府"事件的影响。但是,Lbs Bina也是一样,于5月30日股价下滑。




现在我们就要了解到底2018年5月30日发生了什么事件!

根据笔者的研究和功课,Lbs Bina和Mgb的股价有可能是被两个事件影响:



Lbs Bina与NWP 联营发展珠海地库计划告吹
于2018年3月6日,NWP控股(NWP Holdings Bhd)宣布,与林木生集团(LBS Bina Group Bhd)联手发展占地264英亩的中国珠海国际赛车场(Zhuhai International Circuit)地皮,刺激其股价大涨38.46%或5仙,至18仙。可是2018年6月1日时,因为协议无法谈妥,Lbs Bina与NWP 联营发展珠海地库计划告吹。如上图显示,NWP的股价与5月30日也是大跌。




HSR计划告吹
于5月30日,內阁正式通过,政府除了取消马新高铁计划外,同时捷运3号线(MRT 3)计划也將停止续建。
敦马:取消HSR 不会续建MRT 3

于5月31日,MyHSR (the company responsible for the development of the KL-Singapore high speed project) has suspended further negotiations with the project delivery partners (PDPs) for the KL-Singapore high speed rail (HSR) development following the Government’s decision to cancel the project.
MyHSR suspends talks with KL-Singapore high speed rail PDPs

(话说,HSR的建设计划中, MRCB 和 Gamuda consortium 是northern section of the HSR project的 Project Delivery Partner (PDP) ,而southern section of the HSR line的PDP是 YTL Corp Bhd和Lembaga Tabung Haji的joint venture。)乍看之下,于Mgb好像没有什么直接关系。


但是,经过了笔者的一些research,笔者发现Mgb在今年05 Jan 2018
有收购一家公司 Multi Court Developers Sdn Bhd (MCDSB) 而这家MCDSB有块地皮位于Johor,本来管理层是认为这块地皮会因为HSR而带动发展。话说,Mgb是以现金RM 2.8 million完成这笔收购,而这个收购案将提升Mgb的construction and development profits。
OTHERS ACQUISITION OF NEW SUBSIDIARY - MULTI COURT DEVELOPERS SDN BHD

MCDSB 目前持有的land和project如下:
1) MCDSB 在 Daerah Batu Pahat, Negeri Johor 拥有大约9.352 hectares 的 “Development Land”。这个 Development Land 于2 January 2018 市值RM22.0 million。
在2018一月份时,Development Land的前景预计是不错因为预测2026开始运作的HSR会带动Batu Pahat的发展 。(如上面所写的,HSR于5月31日已经确定停止了。但是,2018年6月12日,大马首相又有另外的说法 “HSR目前只是postpone而不是scrapped",所以现在(2018年7月8日也还不知道HSR project未来会如何发展下去。)


2) 29 May 2017, Perumahan Penjawat Awam 1Malaysia (“PPA1M”) 赞成在Development Land发展 PPA1M project。这个计划包括 365 间双层排屋,Gross Development Value大约是RM93.5 million. MCDSB 在这个计划中将会从PPA1M 收到RM14.6 million的facilitation fund。而这个计划将于 second quarter of 2018开始实行,估计2020年完成。

关于这个project更多的消息,可以看以下的报道。
http://www.enanyang.my/news/20180109/%E5%88%9B%E5%BB%BA%E9%9B%86%E5%9B%A2br-%E7%9B%B4%E6%8E%A5%E4%B8%8Eppa1m%E6%89%93%E4%BA%A4%E9%81%93/

笔者把一些重点列出来:
- 这项交易合理,因为地皮成本约RM 20 million,占发展总值的19%。
- 通过这项交易,Mgb可直接与PPA1M打交道,而不是通过中间人。与PPA1M建立良好记录和关系后,这将提高未来获得相似项目的机会。
- 由于市场缺乏可负担房屋,预计该PPA1M项目在今财年将获得90%销售。
- 相信接下来Mgb取得更多PPA1M或其他可负担项目的几率不错。



经过了笔者的功课和研究,笔者相信Mgb股价会大跌应该就是 “珠海地库计划告吹”, “HSR 计划告吹” 和 “马来西亚在5月9换政府”。可是就目前来看,新政府并没有取消或减少可负担房屋的计划,唯一需要担心的就是Lbs Bina有没有能力从新政府的手中夺得更多可负担房屋的project了。


之所以会写这篇文章探讨Mgb的原因是因为最近呢,LBS Bina一直地购买Mgb的股票,笔者也做了一些功课如下:





从上图可以发现,Lbs Bina从5月30日,就一直购买Mgb的股票。从5月30日至今,Lbs Bina购买了将近9百万股,总额将近RM 9 million,购买最高价是RM 1.10,最低价RM0.85,平均价 RM 0.95。



对笔者而已,Mgb的股价最低最低,应该不会底过67 cents。于14 Sep 2016, Mgb购买MITC时,曾经issue 200.82 million的new shares 和135 million new irredeemable convertible preference shares of ML Global at 67 sen each (不了解irredeemable convertible preference shares的读者,可以参考:https://www.quora.com/What-are-irredeemable-preference-shares) 。

所以笔者认为,Mgb不管怎样再跌,应该不可能底过67 sen才对,除非公司生意上出现大问题等等。
https://www.thestar.com.my/business/business-news/2016/09/14/lbs-bina-streamlines-construction-biz-under-ml-global/





从上图可见,irredeemable convertible preference shares于2016年也就是两年前所issue,但是在FY17 年报里,这些irredeemable convertible preference shares还是100% 在Lbs Bina和Mgb CEO (Lim Lit Chek) 手中。




Order Book
于 2017年12月8日,Mgb的order book是RM2.30 billion。
http://www.malaysiastock.biz/Company-Announcement.aspx?id=1020247

28 June 2018, MGB从Kemudi Ehsan SB (a subsidiary of LBS Bina Group)得到RM175.2m 的project。 MGB负责piling, pile cap and building works including internal infrastructure works for the proposed Phase 3A and 3B development projects in Bandar Alam Perdana, Ijok, Selangor。

所以呢,Mgb一个月的revenue大约60 million,于2018年7月9日,Mgb的order book应该介于RM2 billion。也就是说就算Mgb之后没获得什么新项目,公司未来3年的生意还是有得做,非常安稳。



好的,了解了以上,我们看看Mgb FY17的 annual report。

Mgb 的业务有full range of design and construction and development services 包括
1) design and build
2) project management
3) civil engineering, value engineering
4) geotechnical specialisation
5) manufacturing in Industrialised Building System (“IBS”) precast concrete products.


下图显示了Mgb在FY17的表现 :


在FY 2017, Mgb 的 construction segment扩张至 piling activities以及 value engineering concept (通过joint venture with SANY for IBS)。除此之外,Mgb也在FY 17介入 property development business,而目前公司的property development project 只有 ‘Zenopy Residences’ (混合开发项目,包括398个服务式公寓和74个商店),Gross Development Value值RM 311 million。



在FY 2017, property development segment的营业额和税后盈利分别是 RM59.5 million 和 RM11.5 million 而 piling activities的营业额和税后盈利分别是 RM13.6 million 和 RM0.7 million。

从上图可以发现,Mgb的有个"Others" 部门,这部门包括了 investment holding, hospitality and dormant companies。这部门的PAT是亏损,而亏损的主要原因是因为该等业务分部的营运开支所致。

(Dormant companies: 有注册的公司但未进行任何形式的商业活动或获得任何形式的收入的公司。)



Construction Division
- 自从FY 17 Q2,本集团开始涉及打桩及地基业务,包括土方扣留系统,钻孔桩,下部结构及地下室建筑工程,并通过新成立的70%股权子公司MGB Geotech Sdn Bhd(“MGTSB”)。 在本财政年度,MGTSB已从内部和外部(并非Lbs Bina的公司)项目获得六(6)份合同,价值7,470万令吉,总收入约为1,360万令吉。 展望未来,打桩项目有望提升盈利能力并使收入来源多元化。


- Industrialised Building System (IBS): 第一家IBS工厂预计将于2018年上半年开始生产。IBS解决方案第一阶段的完工将使MGB每年建造约2,000套房产,有效地减少了公司对手工劳动的依赖。 这超过了CIDB Malaysia规定的IBS要求,使我们的客户能够获得高质量的产品,更高的成本效率和及时的交付。


这边值得注意的就是Mgb的 Ibs在一开始运作的两年内,无法降低construction的cost,因为 labour cost的减少会用来顶替运输所需的费用,但 costruction cost可以至少保持着现在的cost。换句话就是说,Ibs在前两年内无法提高公司的profit margin。但至少可以避免公司的construction cost如往年一样每年被 labour cost的增加而持续的提高。


Property Development Division
- 2017 年 4月,Mgb通过Alaf Cahaya Development Sdn Bhd与Delta Gallery Sdn Bhd(“DGSB”)(本公司的间接全资子公司)合资开展了一项开发项目,该项目为32层高的混合开发项目,称为“Zenopy Residences”, 位于雪兰莪州Seri Kembangan的74间商铺(第1期)和398间服务式公寓(第2期)。 “Zenopy Residences" 是集团的首个开发项目,估计总发展总值(GDV)约为 3亿1,100,000令吉。

- 该项目在第一阶段取得了令人鼓舞的吸纳率,截至2017年12月31日,销售额达到约90%(不包括尚未推出的经济实惠的店铺)。施工进度也达到了令人满意的水平,进度on track。 第二阶段已于2018年3月22日正式推出,截至2018年3月31日的接收率约为32%。

- 除现有发展项目外,本集团于二零一八年一月五日以购买Multi Court Developers Sdn Bhd(「MCDSB」)的全部股权方式购买Perumahan Penjawat Awam 1Malaysia开发项目(「PPA1M项目」) 代价为280万令吉。 PPA1M项目由365个双层排屋组成,估计GDV为9,350万令吉。 该项目预计将于2018年第二季度开始,预计将于2020年完工。


Total Assets
Assets增加 RM179.0 million。重要的资料如下:
1) 收购重型机械,机械和设备,汽车和翻新约1,410万令吉
2) Capital expenditure (“Capex”) 是为了新的业务piling segment,以为了 hospitality business 可以在2018年全面展开。


Total Liabilities
Total liabilities增加 RM104.0 million。重要的资料如下:
1) 贷款及借贷总额增加约6,760万令吉,主要用于收购property, plant and equipment (“PPE”)及作为营运资金 各个部门。
2) 虽然Mgb 继续购买piling及建筑相关的机器及设备,但 Mgb也将于2018年投产precast concrete manufacturing plant (Ibs) 的资本支出。截至2018年3月31日,本集团已购买约2,400万令吉 给所述的IBS制造工厂。


Private Placement
2017 8月,Mgb 以RM 1.08 private placement了 28 million ordinary shares ,筹了RM30.2 million的 working capital。话说,目前将近90 cents的价钱比private placement来得便宜20%。

2018 年的展望
进入2018年,Mgb对其construction segment充满希望,因为拥有相当大的订单。于 2018年,政府已经分配了22亿令吉以增加马来西亚人的房屋所有权。政府将通过鼓励建造更便宜的房屋,如Perumahan Rakyat 1Malaysia (PR1MA),Perumahan Penjawat Awam 1Malaysia (PPA1M)和Program Perumahan Rakyat (PPR)。
展望未来,Mgb将优先考虑organic growth以发展我们的业务,并期待建筑部门的更多增长,特别是当打桩活动和预制混凝土(Ibs) 开始全面运营时。



以下是Mgb FY 2017的shareholding analysis:





接下来,我们看看Mgb近期的季度报告。
之前笔者写的Mgb第二篇已经cover了FY17 Q2的季度报告,所以我们从FY 17 Q3开始。


FY 17 Q3 的Construction and Trading Segment 的profit有 8.5 million, Property development segment的profit将近 5 million而 "Others" segment的 loss高达 3.4 million。

这个季度发生的事情有:
1) MGB Geotech, who concentrate on piling works has started to contribute revenue of approximately RM3.51 million。(占Construction segment很小一部分)
2) The increase in administrative, depreciation and amortization expenses mainly due to:
(a) Amortization of intangible assets of approximately RM2.79 million recorded in current quarter under review;
(b) Payment of private placement exercise expenses amounted to approximately RM0.42 million.




接下来我们看FY17 Q4 :


FY 17 Q4 的Construction and Trading Segment 的profit有 4 million, Property development segment的profit将近 3.8 million而 "Others" segment的 loss高达 1.76 million。

这个季度发生的事情有:
1) 70% owned subsidiary, MGB Geotech Sdn Bhd (“MGB Geotech”) generated total revenue of approximately RM10 million in this quarter。(上个quarter只有3.5 million)

2) "Others" segment reported loss before tax of RM3.75 million due to:

a) Depreciation and amortisation of PPE and intangible assets amounted to approximately RM3.25 million.
b) Finance costs of approximately RM0.84 million and administrative expenses of approximately RM1.89 million.




FY17 Q4 虽然PBT上了23%, 但是Net Profit qoq profit跌了将近40%。最主要的原因是FY 17 Q4的income tax高达 7.6 million而 FY17 Q3的income tax只有 1.7 million。之所以income tax会有这么多的差距原因在于FY 17 Q4有Underprovision of prior year高达 2.3 million和deferred tax -0.5 million而FY 17 Q3有Overprovision of prior year高达1.37 million和deferred tax 0.3 million。




接下来我们看FY18 Q1 :


这个季度发生的事情有:

1) The Group expects that the momentum of construction workdone shall pick up in the second half of the year particularly on new projects secured in 2017.
2) "Others" segment 的 hospitality 业务refer to the breakfast and bed accommodation service carried out by the indirect wholly-owned subsidiary company, Prisma Kasturi Sdn. Bhd. at Cameron Highland. The business is at its full-swing of operation followed the completion of the renovation in September 2017. During current financial period, the business recorded revenue of RM0.50 million and a net loss after tax of RM0.38 million. The net loss mainly attributed to the finance cost incurred on the acquisition of the said buildings and the depreciation of the buildings thereon.With the continuous afford in advertising and promotion, the hospitality business will contribute positively eventually to the overall profit of the Group in near future.

3) "Others" segment 的 Manufacturing of precast products (IBS) 业务 : This segment is yet to have significant contribution as the manufacturing plant is still at its set-up stage. The plant is expected to be in full-swing of operation in the second half of the year 2018. The Group is confidence that with the implementation of IBS precast products in the construction projects will optimise the cost saving and increase productivity in the long run which will then enhance the profitability of the Group.




结论:
股价已经反映了“珠海地库计划告吹” 和 “HSR 计划告吹”的利差,接下来只要等待FY 2018 2H 的业绩开始往上升,股价就应该可以反弹了。

对笔者而已,若读者们有耐心持有将近5个月,90 cents这个价位入场应该是个很不错的入场价。于12/7/2018,笔者发现了有很大的成交量在90 cents进行换手。若读者们有兴趣,就等个好的入场价吧。








纯属笔者功课分享,毫无买卖建议,买卖自负。

反思者 上


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