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Saturday, October 22, 2016

陸振球:理髮師傅教湯博士買樓

http://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1463481149445&node=1477073917241&issue=20161022
文章日期:2016年10月22日

【明報專訊】大家有沒有聽過西方的「擦鞋童股巿」理論(Shoeshine Boy Theory)?這又稱為零股理論(Odd Lot Theory),據說是若瑟夫.派屈克.甘迺迪(Joseph P. Kennedy, Sr.)上世紀1920年代末時所提出的。老甘迺迪當年聽見路邊的擦鞋童也開始分析起股市行情,隨即便沽清手上的所有股票。

當時許多人問他:「現在股市行情這麼好,為什麼急着出清股票?」老甘迺迪回答:「股市連一個什麼都不懂的擦鞋童都如此熱中,代表現在股市行情已經過熱,沒有投資價值了。」果然,美股沒多久便出現大股災!

最近香港樓巿火熱,連筆者身邊一些向來沒有買樓的朋友,也「投降」終於入巿買樓自住,更有一些突然說要買樓投資。更有趣的是,屬樓神級的物業投資者、紀惠的湯文亮說上周末他去剪頭髮,理髮師傅在他耳邊不停地講樓市,他本來無心裝載,突然間聽到師傅說﹕「湯生,你應該現在買樓」,原來師傅在教湯文亮買樓,湯立刻說聲多謝,「因為,樓市已經發出了下跌聲音,大家亦曾經聽過,當街市婆談論樓市時,樓價就已經見了頂,嚴格來說,還差多少,就是街市婆同你分析樓市,教你買樓時,樓價就很大機會到了頂峰。」

民意傾側 預視樓市轉角

湯文亮的說法有道理嗎?筆者記得,花旗銀行去年公布的一項民調顯示,去年第二季多達57%的受訪者看好樓巿會升,結果樓價便在9月見頂,之後花旗再做相似民調,發覺今年首季多達72%受訪者看淡後巿,樓價偏偏在3月左右便見底。不難猜想,以現時身邊的朋友看法,筆者認為若花旗再做相似民調,連理髮師傅也會向樓巿大師教買樓,民調得出的結果是看好樓巿的比例,隨時會高過去年第二季。

智經研究中心公布《香港人,幸福嗎?智經幸福指數》研究報告,以11個主題作分類指標,包括收入及收入再分配、房屋、工作、健康、安全、教育、環境、文娛休閒、家庭、政府管治及公民社會,以及交通,並按上述分類蒐集政府及港大等調查而制訂指數,以2000年為基準年,並每年計算指標數值變化。

據報告,2000至2015年實質人均GDP累計增加56.9%,但同期幸福指數僅升0.4%。當中房屋指數最顯著,去年跌96.9%(圖1灰色棒部分),去年私樓售價指數較2000年升2.3倍,較2003年低位升逾4倍,但私樓住戶月入中位數僅升五成至六成。智經的研究得出港人的房屋的幸福錄得高達96.9%跌幅,並不令人驚奇,Demographia的研究便指出,香港一般住宅的價格已升至等同一般港人的19倍年收入,一個人便努力工作,不吃不喝才可買一個普通的住宅單位,如何會覺得幸福?

擁自置樓 也可以是貧窮戶

近年的一些新盤,要將貨就價的賣只有百餘呎的單位,有報道表示,跑馬地一個最近獲批動工的地盤,其中64個單位的實用面積僅得61平方呎,隨時細過一個車位,將來港人儲十多年的錢,只能居住在這種納米單位,能感覺到幸福,實在不容易,且為了買樓和供樓,也勢必影響其他生活的水平,犧牲了其他方面的「幸福」。

在香港,很多人會覺得,只要有層已供完的樓,那便生活無憂,真的是這樣嗎?根據政府最近公布的扶貧報告,原來在2015年,擁有自置居的18至64歲住戶,其中40.4%屬貧窮戶,屬於65歲相信已退休的人士,就算擁有自置居所,當中更高達56.7%屬於收入低於中位數一半的貧窮戶(圖2)。

自住物業升值 只屬紙上富貴

在香港樓價不斷攀升下,沒有樓的自然慘,有了自住物業,看似家身隨樓價攀升而水漲船高,但卻可能只屬於紙上富貴,由於沒有現金流,不少人都只能是高資產卻低收入人士,所以除非已擁有兩層甚至三層或更多物業收租,還是要懂得其他投資方法以增加現金流收入,近年的逆按揭可幫助一些高齡士透過逆按揭而得到一些收入,紓緩有關問題。

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