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Wednesday, June 22, 2016

周顯﹕加槓桿賣樓 對發展商影響最小

周顯﹕加槓桿賣樓 對發展商影響最小
文章日期:2016年6月22日

【明報專訊】新地(0016)元朗的新盤Park Yoho,為買家提供了120%超高成數按揭,這一招創新的財技,引發全城的哄動,甚至連金管局也表達了「關注」。

查實Park Yoho在去年11月推出了128伙1a期單位,折實平均呎價是10,851元,現在推出的是1b期,首批100伙,折實平均呎價是10,238元,換言之,今次的發售炒埋一碟,總收入都不夠10億元。不過,這些新界樓,發展商的邊際利潤是很高很高的。這即是說,新價比半年前低了5%,再加上按揭優惠,意即賣出每一個單位,新地都是net cash out,只是本book的利潤增加了而已,這其實相等於大劈價了。

劈價不利往後樓盤推售

當然,買家可以不用按揭優惠,照樣付錢,但從經濟學上來看,樓價已隱含了按揭優惠,買家不去使用,等如不吃白不吃,是吃虧了。

地產發展商的大劈價,不一定是看淡後市,皆因像新地這類大型發展商,賣樓是流程,牛市熊市,都要不斷地賣,套回現金,製造利潤。不過,大劈價意即當時購買力不足,卻是肯定。

樓市不佳,發展商出不了貨,最常見的三招,就是第一,劈價,第二,回佣,第三,加槓桿。有樓盤回佣最高到達了18%,不能再加,為免牽一髮動全身,劈價只能慢劈,否則會影響到後面的賣樓部署,得不償失。

因此,發展商唯一能夠使用的招數,就是提高槓桿。不過,用到120%的按揭,雖然有市場震撼,但也未免太過駭人,為了賣Park Yoho的區區幾億元,值不值得呢?不如留番賣北角地王時,才出這一招啦!不過,話說回頭,元朗樓難賣,港島樓大把人要,可能它賣北角地王時,反而來一個大加價也說不定呢!

[周顯 投資二三事]
http://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1463481127012&node=1466536667379&issue=20160622

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