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Monday, November 23, 2015

周顯﹕ 舖主除笨有精 寧丟空拒劈租

周顯﹕舖主除笨有精 寧丟空拒劈租
2015年11月23日

【明報專訊】商舖的租金正在快速下調,但根據湯文亮博士的看法,這並不反映本港經濟情况,因為部分舖位租金仍較早期租約高50%。要知道,湯博士是投資舖位大王,在這十年來,他在舖位投資,沒有贏300億元,200億肯定無走雞,我當然不會跟他爭拗。在這裏,我只是企圖同大家討論一個問題﹕為何在香港會有這麼多的吉舖呢?

如果按照經濟學的理論,舖位納空租,是很不智的行為,照理說,沒有人願意乾蝕,為什麼會有很多舖位寧願連年丟空也不肯減租謀求收入呢?

我們當然知道,業主不會是笨蛋,他們這樣做,必然有其中的經濟原因,只是一時想不到而已。

租金愈高估價愈值錢

有人說,這是因為地產經紀想多賺佣金,但如果舊租客一直承租下去,地產經紀便沒有收入了。因此,他們慫恿業主把舊租客趕走,再找一個新租客回來,他們才可以賺到佣金。但是,當舊租客走了,新租客卻找不到,便變了吉舖了。然而,這說法仍然解決不了問題﹕業主真有這麼笨嗎?

原因是如果出租舖位,租金回報大約只有3厘,即是說,月租10萬元的舖位價值大約是4000萬;但如果他可以以15萬元租出,其價值登時升至6000萬。換言之,區區的5萬元月租差價,可以造成2000萬元的價值差價,因此業主們才不惜死等願意付出高租金的租客,也不想因小失大。

不過我一個好朋友、舖王鍾仔先生,卻一直願意用比市價平的租金,去把舖位租出,但前提是對方必須是有大把錢的長期租客。有些人認為他傻,有錢不賺盡,但我看他真是高瞻遠矚。怪不得他幾十年來愈揾愈多,成為隱形富豪。

[周顯 投資二三事] 
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151123/columnist/en30_en30.htm

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