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Tuesday, June 30, 2015

周顯 供應「遠水」 救不了樓市「近火」

供應「遠水」 救不了樓市「近火」
2015年6月30日

【明報專訊】昨天說到增加土地供應量和控制樓價的關係,這是人們常常犯的錯,亦是從董建華到曾蔭權兩代政府所用的錯誤方法,更加是香港房地產問題的中心錯誤。我懷疑,這是地產霸權所製造的陰謀,但當然也要其他人夠蠢、夠無知,才會聯手炮製出這種智障政策。

土地供應和樓價的關係,其實一說便明﹕土地供應是「遠水」,樓價則是「近火」,遠水不能救近火,這應該是常識吧!現時梁振英政府也是面對着這個問題,所以「調控樓市最佳的方法就是控制土地供應量,當樓價上升,政府有責任多推土地,務求令供應增加樓價下跌,反之就是收緊供應,令樓價保持平穩……」,以上的這種常見說法,是錯得不能再錯,皆因增加土地供應,是5年以上的行為,而樓價急升卻是現在進行式,但樓價的一個周期,卻往往是20年左右,升十多年,跌五年左右,但樓價初升時,不會有人關注,因此,當樓價急升時,往往已是中段以後,政府企圖在這時增加土地,當土地供應變成了現樓,推出市場時,恰好趕上了牛市的尾班車。

改善人均居住面積更重要

所以,董建華推出「八萬五」,恰好遇着樓價暴跌,曾蔭權減少供應了幾年,恰好遇上樓價暴升,這並非巧合,而是有着必然性,人們當然也是普遍地愚笨,才會上這個當。所以,土地供應量,是控制人民居住質素的最重要因素,與其掛鈎的,應該是人均居住面積,政府應該穩定地去改善人均居住面積,這是一個硬指標。至於樓價,是市場行為,應該用市場的方法去解決,因為,不管樓價怎升,怎跌,其實並不改變到人均居住面積,所以只牽涉到分配的問題、上車的問題,但卻沒有影響到人民的總居住水平。

那麼,樓價的升跌,應該用什麼方法去調控呢?明天再說。

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150630/columnist/en30_en30.htm

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