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Wednesday, September 18, 2013

成长中的产业股 – 谢氏兄弟机构

Source: http://klse.i3investor.com/blogs/kianweiaritcles/37055.jsp

今年1月写了一篇sbccorp的文章,以下是我以前写的文章。
建议大家看我以前的文章才看以下文章,因为以前文章提过这一次我都不提了。
这一次我会更全面分析sbccorp,把一切有关sbccorp的资料都分析,如有遗漏请到investalks forum sbccorp post告知,谢谢。
目录:
A)CEO介绍
B)Associate Company
C)发展计划都和火车站链接。
D)建屋子能力。
E)未来盈利
F)Jesselton Waterfront Project
G)沙巴房地产研究报告
H)券商对sbccorp的研究报告
I)Kiara East地皮价值
J)卖屋情况
K)附加股
L)季报分析(Jun 2013)
M)老板和董事费用
N)股息

A) CEO介绍

SBC CEO 谢中恒先生是一位非常有眼光的人,很多年以前他已经进军Sabah。
那时mahsing,spsetia在sabah完全没有地。最近他们看到Sabah房地产发展的很好就开始进军。由此可见,谢中恒先生眼光很好。
在KL Kiara east project,谢中恒先生也布局的很好。他做好火车站连接才开始建屋,这样才能卖好价钱,现在火车站连接已经布局好了,也是开始贡献盈利的时候。
但谢中恒先生有一个坏习惯,一有钱就找优质地皮买。
搞到现在满手都是优质地皮。我看好SBCCORP主要原因是谢中恒先生整天想要发展新计划。所以一直买地,一看到商机,发展可以赚钱,就买地发展。
这样公司才会成长。

B)Associate Company

在财报里,Investment in associates有RM105mil。
2000年,SBCCORP Investment in associates也是RM100mil左右。
当中Ligamas和Varich Industrics占最高值。Ligamas是做房地产,Varich Industrics是提供采石。
Ligamas 是sbccorp子公司,SBCCORP拥有Ligamas 50% 股权。
Ligamas 市值RM60mil。 SBCCORP应该拥有RM30mil。
这RM30mil应该是Investment in associates RM105mil 一部分。
但在2000年已经是RM30mil,现在应该不止这个价钱。
LIGAMAS SDN. BHD  merupakan syarikat usahasama di antara Perbadanan Negeri Selangor (PKNS) dengan Mixwell (M) Sdn Bhd dengan modal berbayar sebanyak RM60 juta.
Selaras dengan hasrat untuk meneruskan kecemerlangan PKNS di dalam menerajui arus pembangunan di negeri Selangor, di samping menyahut seruan negara ke arah mencapai matlamat Wawasan 2020, Ligamas Sdn Bhd melibatkan diri secara aktif di dalam aktiviti-aktiviti pembangunan hartanah dengan mewujudkan bandar baru yang bersepadu dan serba lengkap.
Projek Bandar Utama Batang Kali di Hulu Selangor yang terletak kira-kira 45km dari Kuala Lumpur ini merangkumi kawasan seluas 1,800 ekar.
Ini meliputi pembangunan lot-lot industri, bangunan-bangunan komersil, rumah-rumah jenis harga tinggi-10%, harga sederhana – 50% dan kos rendah – 31%. Apabila siap sepenuhnya, Bandar Baru ini kelak dijangka akan menampung seramai lebih kurang 60,000 orang dan mewujudkan lebih banyak peluang pekerjaan kepada penduduk setempat dan persekitaran. Apabila siap sepenuhnya, berbagai kemudahan kemasyarakatan, riadah dan sukan akan turut disediakan. Ini termasuk sekolah rendah dan menengah, dewan orang ramai, Pasaraya besartaman permainan kanak-kanak dan padang bola sepak. Di samping itu, kemudahan pengangkutan awam seperti perkhidmatan bas dan teksi juga turut disediakan.
Kedudukan yang strategik, sistem perhubungan jalanraya yang efisien, kos sara hidup yang jauh lebih rendah serta persekitaran yang berlatarbelakangkan bukit-bukau pula menambahkan suasana damai dan tenang, jauh dari kesibukan dan pencemaran bandaraya.
AKTIVITI SYARIKAT
1.  Membangunkan Bandar Utama @ Batang Kali Selangor.
2.  Pembangunan 1,879.41 ekar tanah di    Mukim Batang Kali dan Ulu Yam Daerah Hulu Selangor.
3.  Keluasan Pembangunan :-
- Kediaman – 30.13 %
- Komersil – 7.13 %
- Industri – 13.09 %
- Kemudahan Awam – 2.03 %
- Infrastruktur – 46.62 %
4.    Status Tanah: Pegangan    Bebas (Freehold)
Projek Telah Disiapkan
• 65 EKAR PEMBANGUNAN PERUMAHAN
• 447 UNIT RT1T, RT2T, SEMI-D & BANGLO
• NILAI JUALAN RM 60 JUTA
• 215 EKAR PEMBANGUNAN 5,725 UNIT PERUMAHAN KOS RENDAH & SEDERHANA, KEDAI/INDUSTRI.
• SEKOLAH RENDAH / MENENGAH, MASJID, DEWAN, STESEN MINYAK, DLL.
• 3,321 UNIT RKR, MEMENUHI KUOTA 31% DARI PEMBANGUNAN
• NILAI JUALAN RM 160 JUTA
• 280 EKAR PEMBANGUNAN PERUMAHAN
• 789 UNIT RTIT & RT2T
• NILAI JUALAN BAGI FASA YG TELAH DIMAJUKAN RM141.4JUTA
• 293 UNIT RT2T
• USAHASAMA DENGAN PKNS
• NILAI JUALAN RM 95 JUTA
占地1879 acres,已经发展660acres ,才发展35%。还有65%未发展。
已经发展project有以上。总GDV有RM456mil。
排除将来屋价上涨,还有65%未发展GDV应该有RM900mil。
SBCCORP有50%股权,所以也会得到GDV RM450mil.。
SBCCORP自己也买了70acres在这里,这70 acres只需建屋,因为基本建设由Ligamas来建。
Ligamas要按以下比率来建屋,但Kos Rendah 31%已经建完。接下来要建Harga sederhana 和 harga tinggi屋子,应该可以开始贡献高盈利。
harga tinggi -10%,
harga sederhana – 50%
kos rendah – 31%.
总结:
基本建设大多数都建好,如学校,回教堂,礼堂, 油站等等。
而且又有KTM,TESCO和ECOSAVE购物广场。
离KL大概30 minute,这里屋价比KL便宜很多,相信可以吸引很多KL买家。
之前发展35%都是Kos rendah屋子比较多,接下来发展的屋子价钱会比之前高。
所以接下来65%工程,盈利和GDV应该会比较高。

C) 建屋子能力

SBC办事能力很强,屋子没延迟,还提早半年交货。
不但如此,sbccorp建的屋子还得奖。
The Peak Vista 提早半年得到OC.
Kiara East Dex Penthouse Loft 得到创意奖。

D) 发展计划都和火车站链接

如果屋子靠近LRT站都会比较好卖,而且还能卖比较高价。
城市塞车都很严重,很多人都想脱离塞车之苦而搭LRT。
SBC大多数屋子是在LRT站附近。
BATANG KALI - flagship township 50% associate company
KIARA EAST - Parklife Cityedge.
CANTONMENT EXCHANGE - modern shop office.

E) 未来盈利

i.     卖地赚的盈利 (EPS 19sen)
  1. The Peak Soho (Revenue RM95 mil)
  2. Kiara East Dex 1 & 2 (Revenue RM330 mil)
  3. Cantonment Exchange (Revenue RM140 mil)
v.     Batang Kali (Revenue RM55 mil)
  1. Kiara East Axels Parkfront Villas (Revenue RM300 mil)
去年4季 revenue 只有 RM127 mil。Profit after tax RM26 mil
profit margin 20%。 全年EPS 32sen。
只要SBCCROP revenue增加,盈利还有很大成长空间。
Kiara east Dex 1 一个project GDV 就有 RM140 mil。
Kiara east Dex 2 GDV有RM190mil。
未来几年对盈利有很大贡献。

F) Jesselton Waterfront Project

Jesselton Waterfront Project是最近刚要买的地,会在2015年开始才会贡献盈利。以下是这个project资料。
曙光资本联手谢氏兄弟 沙综合发展净销售值18亿
财经新闻 财经  2013-05-23 10:04 
(吉隆坡21日讯)曙光资本(Suria,6521,主板贸服股)与谢氏兄弟机构(SBCCorp,5207,主板产业股)达成联营协议,以将沙巴亚庇土地进行综合发展,净销售价值(NSV)至少为18亿令吉。
文告指出,曙光资本必须提供该发展土地给谢氏兄弟机构,并获分配净销售价值的18%份额,谢氏兄弟机构则为82%,该工程暂时命名为Jesselton Waterfront计划。
至于谢氏兄弟机构则必须在2020年1月1日前将整个工程推出,在扣除土地价值后,该工程总发展价值预计为11亿令吉,并应由谢氏兄弟机构承担。
曙光资本在今日早盘暂停交易一小时后,一度走高2%,以全日最高水平1.94令吉开始交易。
将开特大表决
曙光资本文告指出,这片土地是沙巴政府租赁给公司,租赁期从2010年1月1日至2108年12月31日,为一项政府赋予的特许经营权,以将沙巴7个主要码头私有化。
该地库占地23.25英亩,两者计划作为综合发展用途,范围包括住宅单位、零售单位、办公大楼以及酒店。同时,基础建设以及其他周边发展也在合作项目内。
净利贡献25%
以港口服务及设施供应业务为主的曙光资本表示,这项工程料让公司多元化至产业发展。
由于新业务净利贡献料至少为25%或更多,加上会挪用公司25%或更多的净资产,曙光资本必须在特大获得股东同意,透过这项工程。
曙光资本表示,Jesselton Waterfront计划在完成后,料将成为亚庇地标。
由于协议内容包括一笔3亿2400万令吉最低担保金,而该片土地截至2012年12月31日净面值(NBV)为1亿1940万令吉。
因此,曙光资本预料有一笔至少1亿5350万令吉净利,会根据项目的进展情况,分阶段为公司带来贡献。
不过,这项工程并不会对公司2013财年净利带来贡献。

G) 沙巴房地产研究报告

H) 券商对SBCCORP的研究报告

券商買進心頭好.地庫多遭低估 SBC機構具38%揚升空間
20 Jun 2013 20:36
◆目標價:2.35令吉
◆券商:肯納格證券研究
SBC機構(SBCCORP,5207,主要板建築)較同行遭大幅低估,以現有地庫的每股重估凈資產值(RNAV)大折價60%,獲得的目標價為2.35令吉,換言之目前交易價仍具有38%的揚升空間。
該公司目前面積約134英畝的地庫,大部分是在2000年至2004年期間買下,因此成本非常低。
地庫當中有59%是位于烏魯雪蘭莪、23%是位于吉隆坡(其中大部分是在Mukim Batu地區) 、10%位于亞庇及剩余的在關丹。
最重要是淨負債處于舒適水平即0.2倍,給于收購地庫龐大的發展空間。
目前,SBC機構正開拓亞庇市場,與曙光資本(SURIA,6521,主要板貿易)的18億令吉聯營計劃,料到2015財年才會出現收益貢獻。
該公司目前交易在2014財年本益比的4.8倍,及賬面價值(PBV)0.4倍,與同行比較差十分遠,后者平均交易在本益比的10.8倍及賬面價值1.0倍。
若重估SBC機構的地庫,尤其是吉隆坡及亞庇的地庫,每股重估凈資產值為5.86令吉,即使將此數大打折60%,目標價2.35令吉,該股現在尚有38%的揚升空間。

I) Kiara East地皮价值

看到以下新闻,让我觉得sbccorp严重被低估。
UOA 发展1.3亿买地
财经新闻 财经 2013-06-27 10:13
(吉隆坡26日讯)UOA发展(UOADev,5200,主板产业股)子公司———Tiarawoods有限公司,以1亿3033万291令吉在吉隆坡一带买入6片土地。
文告指出,以上土地处策略性位置,即怡保路(Jalan Ipoh),距离吉隆坡市中心少于10公里,并被人口密集的住宅区包围,且与主要高速公路如白沙罗淡江大道(DUKE)和古晋路(Jalan Kuching)密切连接。
完成后,UOA发展在该区域持有的主要发展地库约为28英亩,公司建议用作综合发展项目,并将在明年动工。这6块土地占地48万3322平方尺,UOA发展将透过内部资金来完成交易。
1 acres = 43560 平方尺
48万3322平方尺 = 11 acres
UOA用1.3亿买11acres Jalan Ipoh土地。
SBCCORP kiara east在Jalan Ipoh,而且有20 acres,才刚要发展。
以下是sbccorp买地年份:-
1) 379,560(8.7 acres) = RM208K   (2000年)
2) 450,805(10.3acres) = RM8,900K (2000年)
3) 192,450(4.4acres) = RM25,080K (2011年)
2000年买的2片地大概18.7acres,买价RM9.1 mil。
2011年买4.4acres,买价RM25mil。
23acres 地总买价只有RM34mil,现在应该大概值RM250mil。
卖掉这块地可以得到每股RM3资金。

J) 卖屋情况

Dex 1是700sf卖RM4xxK,大概RM600-RM700psf。Dex 1现在已经全部卖完了。
Kiara East Dex 2 profit margin 非常高。可能有50% profit margin。
Dex 2 价格RM700- RM900 psf.现在只launch 1-10楼。
8月4日 Kiara East Axels Parkfront Villas 开始可以booking。
这个project GDV应该超过 RM300 mil.
总共98间屋子,每间卖RM3mil以上。

K) 附加股

SBC CEO也说了,现在融资利息很高。
所以SBC以right issue方式筹资来给Jesselton Waterfront Project买地的钱。
以下是SBC买Jesselton Waterfront Project地给钱时间表。
第一和第二期要给 RM82mil。这两期应该很快要给,第三期要两年之后才给。
以SBC现在财政状况,短债和长债大概RM85mil。如果再融资,利息很高。
SBC卖地筹得大概RM20mil, 所以大概要再筹 RM60mil就够了。
所以我估计附加股价钱大概 RM1.20.
其实发附加股是对散户最好的决定, 如果发Private placement筹资,那真的是坑杀散户.
散户可以自已决定要不要参与附加股,不想参与把OR卖掉就可以了,如果private placement散户完全没有做决定权利.
Private Placement肯定比市价低, 散户又不能参与.
(吉隆坡2日讯)谢氏兄弟机构(SBCCORP,5207,主板產业股)建议,以5配3比例发售附加股,同时每2股附加股再附送1红股,以筹集4946万令吉,偿还银行贷款。
谢氏兄弟机构是建议以上述比例发售4946万1000股附加股,同时动用股票溢价储备金,发送2473万红股。
假设附加股的发售价为每股1令吉,该公司预料可筹得4946万令吉,其中4696万令吉用以偿还银行贷款,剩余金额则用以支付附加股计划的开销。
而该公司目前的股票溢价储备金为1亿1141万令吉,在动用其中的2473万令吉发送红股后,储备金將减少至8668万令吉。
另一方面,谢氏兄弟机构也建议,在进行附加股计划后,成立一项不超过缴足资本15%比重的雇员认股计划(ESOS)。
在执行上述两项计划后,假设所有雇员认股获转换为普通股,该公司的股本將从目前的8243万令吉,增至1亿8012万令吉;负债率(gearing)则將从目前的0.31倍,降低至0.12

L) 季报分析(Jun 2013)

SBCCORP这一季 profit margin高达 24.4%。
Gross profit有41.5%。
新project的profit margin 非常高。
Kiara east Dex 2 profit margin 比现在project 更高。
在revenue和profit margin走高, SBC 盈利也会大大走高。
Business Prospects
The Board of Directors expects the Group’s future performance to remain positive, as the Group projects such as the Dex Suites@Kiara East, Kuala Lumpur has completed the super structure of the podium floor and the Cantonment Exchange@Jalan Ipoh, has commenced it piling works. Further, the Peak Soho@Kota Kinabalu is targeted to be completed in this financial year.

M) 老板和董事费用

SBC老板和董事费用不高,而且人数不多。这种公司在KLSE已经很少了。

N) 股息

SBC 股息会年年增加,但增加数目不大。这是因为它需要钱来扩展业务。
我相信2014年开始可以派较高股息,因为它的业务开始回本。
2010 = 1.5sen
2011 = 2.5sen
2012 = 3.5sen
2013 = 4.0sen(已propose但还没派)


Source: leinvest

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