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Thursday, February 28, 2019

[转贴] AGM游记(2018) —— MATRIX - Easy Wong

Author: Tan KW | Publish date: Thu, 28 Feb 2019, 06:10 PM

Thursday, 28 February 2019
MATRIX在2018年AGM的基本资料
日期:8月16日
时间:早上10点半
地点:自家D'Tempat Country Club



问答环节:
问:请问公司与台湾合作的医院目前怎么样了?什么时候可以开始运营?
答:这项合作的MoU已经被终止一段时间了,原因是股份上与管理上的一些问题。公司为了确保股东们的利益,选择终止这项合作。公司依然在找寻新的合作方,目前暂时还不是透露的时机。公司建造医院的计划依然存在,只是需要寻找到适合的人来管理这家医院,因为公司并非管理医院的专家。找到一个有心要参与和管理医院的合作方,将能进一步提高公司的利益。

问:公司目前在印尼的项目进展如何?这个计划会执行多久?
答:目前公司已经和印尼的公司签署了MoU,主要是在Jakarta建立一个Islamic Finiancial District。目前公司还无法透露过多的信息,因为公司还有6个月的时间来商讨合作方式。只能告诉你,目前计划依然在进行中,而且也进展得非常顺利。

问:我们将会负责所有的设计、建造吗?
答:不是,基本上在第一个项目,公司会先处于一个比较被动的地位。

问:公司在这个项目上会需要投入一些资本吗?
答:是会投入一些资本,不过详情依然在商讨中,所以暂时还是无法告知。也不必担心,目前的进展还是非常不错的。

问:新政府的更换,对公司有什么影响吗?
答:坦白说,我们是生意人,不管换不换政府,我们会寻找一个适合的方式来经营公司。我们也不参与政治,所以依然会按照公司的生意模式进行营业。目前没有看到有任何的影响。

问:高铁计划被取消,对公司的影响是什么?
答:当公司实行产业规划的时候,并没有把高铁的因素考虑进去。不管高铁执行还是取消,公司依然会按照原本的计划走下去。当然如果高铁计划能继续执行的话,这会对公司带来额外的好处。不过即使高铁取消,单靠Sendayan自身的优势已经能有非常好的回酬了。

问:公司如何与临近的大型发展商,如IJM、Sime Darby等竞争?
答:公司拥有自己的生意模式,同时也欢迎任何竞争者。过去5年,相信通过业绩公司已经证明了自己的能力,面对竞争者,公司依然可以从容不迫。即使有新的竞争者进入,公司也会坦然面对他们。过去公司可以售出房屋,之后当然也是可以。

问:请问芙蓉房屋的需求量如何?
答:目前的趋势,大约60-65%的买家都是来自吉隆坡,因为在吉隆坡,500K到600K只能买到一个很小的单位,反而在这里不止房子大,而且还拥有许多设施,比如这里有很好的学校与保安,而且开销也比较便宜。相信未来的需求会也越来越多。

问:公司可以给个买家的详细分类资料吗?
答:其实在刚开始的时候,大约2006-2010年那段期间,买家可以按种族来分类。当时的分布大约是95%土著,和5%非土著。之后,随着公司名誉的上升,加上吉隆坡房价飙升,多数的中产阶级的家庭也开始接受在芙蓉的房产。当然也归功于良好的宣传,吉隆坡人也接受了“在吉隆坡工作,住在芙蓉”的慨念。所以,至2010年起,吉隆坡的买家从10%提升到目前的65%。目前公司产业的买家种族比例大约是40%巫裔,40%华裔,以及20%印裔。截至今天,公司已经售出大约12K的房屋单位,其中大约50%巫裔,35%华裔,以及15%印裔。相信在15K的单位完成之后,比例将会是大约45%巫裔,40%华裔,以及15%印裔。

问:请问外劳薪金的增长对公司的影响如何?
答:影响不大,根据公司的建筑数量,薪金的增长是公司可以吸收的成本。公司对于成本的预算是非常不错的,公司的Profit Margin一般都能控制在大约25%上下,公司也会尽力地去保持这个赚幅。

问:年报45页,KLIA Linkage和Paroi-Senawang-KLIA高速公路如何有利于公司?
答:当公司策划整个BSS的时候,会把政府在Micro Planning的部分纳入考量,包括这些提到的Infrastructure,如果这些Infrastructure能完成,当然会让公司获得很对额外的好处。

问:在KLIA工作的人是公司的目标和潜在购买者吗?
答:是的,公司的目标不止KLIA,而是整个Inner KL,所以目前公司的购买者从之前5%来自KL的人士,一直到目前的65%来自KL的人士。当然,KLIA那里本身就贡献了一个不小数目的买家。公司非常有信心,这些数目会在刚刚提到的Infrastructure完成后,更为提高。

问:公司可否知道那些Infrastructure什么时候会完成?
答:Seremban-KLIA的高速公路原本预计完成时间是去年年尾,不过由于一些延迟,所以他们预计会在今年年尾完成。我们也希望他们能如期完成。

问:年报155页,公司Write Off了一些坏账,请问这些坏账是属于那个部分的?
答:这些Bad Debt是属于Matrix Global School,属于教育业务的坏账。这是一些公司已经无法收到的学费,所以在会计的基础上,公司会把他们归类为坏账。其实,当初公司成立这家学校的时候,公司采取了比较宽松的政策,一些父母也向公司要求以分期付款的方式来支付学费,公司也是答应的。一般的学院在你没有付清学费之前,不会让你上课。为了让孩子们可以安心学习,我们也选择采用比较人道的方法。不过,还是有一些父母让孩子在中途退学,而且也不支付拖欠的学费,所以我们也只能Write Off这些坏账。

问:年报155页,公司有大约400K的Impairment Loss,请问是什么?
答:和之前提到的是一样的东西,只是坏账是已经确定无法取回的,而Impairment Loss是还在索讨的过程当中,有机会回收,或成为坏账。同时间,公司也做出宣布了,自今年9月起,如果学费未能缴清,学生就不能进入学校。经过4年,公司觉得已经是适当的时机来实行这个比较严谨的政策了。

问:年报156页,公司有5.4M的外汇亏损,请问这个是和澳洲的计划有关吗?
答:是的,这是在澳洲的房产计划带来的外汇亏损,当时候的汇率是大约3.08,而目前的汇率是大约2.90。所以每次总结会计的时候,必须以之前的汇率作为成本来计算。

问:在GE14竞选时期,为什么Dato Lee曾经比较高调地支持某政党?不管谁执政,公司不是应该都保持中立吗?
答:(Dato Lee)我其实并没有支持哪个政党,我只是支持目前的政党(原话:I am only supporting the party of the day)。当GE14竞选时期,我只是回去并支持我自己的家乡,我想在自己的家乡哪里做出一些贡献,所以贡献了一些金钱方面的援助。这份援助是持续的,即使换了新的执政人也是一样,就像之前答应为一个中学提供援助打造礼堂一样,即使新的MD上阵,我们还是延续之前的承诺,继续提供援助。这些援助其实是Community Services,而不是Political Services。如果你回看GE14竞选时期时我的举动,我其实并没有支持或谴责任何政党,我只是回到我自己的家乡,为我自己的家乡做出贡献,仅此而已。

问:公司可否有打算在KL购入更多的土地?
答:公司拥有相当充裕的土地,除了KL和Seremban之外,公司在Kluang还有发展计划,国外公司在澳洲和印尼也有计划。对于扩充地库,公司有自己的政策,我们不会随便在外面买一片土地,这片土地必须要可以对公司未来带来收益,如果你问我们会不会购入更多的土地,当然,我们是做生意的,只要有赚钱的机会,我们当然会抓紧这个机会买入,当然,这个必须要在衡量风险之后。以目前公司的地库,公司可以发展至2027年。
其实公司会在KL发展,是因为上市的时候,分析员们都觉得公司应该在KL露个面,并参与一些发展,所以公司才买下这片土地。在KL那里,就1 arces的土地就要价46M。公司上市的时候,在这里花了46M买到了235 arces的土地,这是价钱的差异。而这个235 arces可以得到1B的GDV,反之KL的1 arces只有250M的GDV,而且KL的风险还比较高。所以公司还是会著重发展森州。KL我们会去的,不过目前有一个Project,之后也会有一个在Puchong的Project,这两个Project应该也足够我们消化2-3年了。第一个Project是在2014年买入的,一开始我们打算发展大Unit的房间,不过在2015年房地产有点放缓,那些比较High End的产业销售也是停滞。所以我们改变策略,因为1M以上的房子在KL会比较难卖出,即使今天也是如此。我们把公寓设计成小单位,就是400间大约600平方尺的Studio,和104间2房或3房式。我们在几个月前Launching,并且成功出售了80%的单位。其中大部分是Studio,2房式与3房式反应非常冷淡。我们必须到国外(新加坡、香港、台湾、印尼等)做出宣传,而且效果也不是很好,比如在新加坡就只售出3个单位而已。所以延迟了2年还是值得的,目前80%的销售至少不会对公司带来问题。所以目前KL High Rise的房子不是公司的重心。公司的重心还是属于Landed房子。而且High Rise的房子你Launch了必须要建完整栋楼,不能因为没有出售就少建一楼。反观Landed的就不一样的,我们可以根据公司的现金流来策划建筑的次序。

问:年报192页,Note 20,公司拥有Sukuk Wakalah的新债务,可以解释一下这个Sukuk Wakalah是个怎么样的贷款吗?为什么公司只是贷款了3个月的时间?
答:Sukuk其实是拿来充当一个候备,当时机来到,比如出现可以购买好的土地的良机,我们可以有更好的速度和价钱来商讨。 目前这个Sukuk的贷款其实是用来Offset公司手头上的Term Loan。因为利息上的差异,这样做可以节省利息(7.8%降至4.7%)。剩余的就是拿来预备,因为近两年房地产处于比较停滞的状况,拥有这个低利息的Sukuk可以很容易的融资。

问:年报197页,公司的Staff Cost从47M提高到61M,请问是更多员工造成的吗?
答:Staff Cost的提高不只是因为员工的增加,公司根据员工的Performance提供的奖励也是成本提高的原因之一。

问:公司在未来有额外的ESOS计划吗?
答:目前公司没有任何新的ESOS计划。

问:公司的ESOS反应如何?有助于公司留住员工吗?
答:第一批的ESOS全部被认购了,第二批的ESOS几乎全部也被认购了,除了5月那批,因为股价下跌,造成认购价高于股价。大约10%的ESOS没有被认购。至于那些认购的员工可以说大部分都觉得很满意,所以公司才能发展得如此顺利。公司自上市以来取得了非常不错的进展,这个不只是管理层的功劳,员工也是占了非常重要的部分,所以公司选择以ESOS的形式奖励员工。公司每个季度都能派发至少盈利40%的股息,这是员工们的努力得到的成果,他们也应该得到相应的奖励。

问:公司可以考虑DRP来节省现金流。
答:这个问题去年有股东提及。公司由于每个季度都派发股息,所以每次股息的数额会比较少,在经济考量之下,以这么小的数额来做DRP对股东而言其实并不划算,所以公司决定不实行DRP。

问:年报181页,公司Inventory从177M上升至280M,是因为房子销售不出吗?
答:身为房地产公司,Inventory代表公司旗下的Land Bank(不管Long Term或者Short Term)以及已经建好准备发售的房子。自2017年,Non-Current Inventory从747M降至643M,因为这些Non-Current的Inventory一旦推出去发展的话,就会变成Current Inventory,这也是为什么Current Inventory会从118M增加至339M。至于公司已经建好的房子,从原本的58M降至今年的40M。
在森州这里,公司可以在当年卖出80-85%的房子。Inventory会增加是因为Launching的增加,包括一些Industrial Product。不必太多担心,我们的销售额每年都在增长。在2018年,公司的销售额已经达到了1.17B,而今年的目标是1.2B。为了获取1.2B,每个季度需要达到300M的销售额,而这个季度公司已经达到并超越这个目标了。我们目前是在目标的前面,所以不必担心这么多。

问:建议公司可以在会议开始时介绍各个管理层,然后再给个简短的介绍公司去年做了什么,今年打算做什么。
答:关于介绍管理层这部分,公司曾经谈论过这件事,由于公司已经确保自己在年报里有很详细地显示管理层们的图像以及资料了,所以在会议上介绍只会浪费大家的时间,所以选择跳过这个流程。公司有9位管理层,逐个介绍的话大约需要10分钟的时间,不过如果股东们觉得需要的话,或许我们可以在下一个AGM加入这个环节,看看效果如何。至于Presentation部分,其实公司是有打算在这个AGM做出Presentation的,不过由于公司顾问所准备的Slide没有公司想象中的那样,我们严谨的MD觉得不够精彩也不满意,所以决定临时撤掉这个Presentation。

问:公司的Education和Hospitality依然亏损,什么时候可以Breakeven?或是这个亏损是城市规划必要的程序?
答:是的,在任何城市规划与发展,School和Hospitality是必要的,它可以提供城市流畅性。所以我们建了国际学校,这个学校最大的容量为2,550学生,每个看过这个学校的人都非常惊叹。学校业务目前依然处于亏损状态,大多数的Operating Cost为Depreciation。要Breakeven,这学校必须要有1,100为学生。目前我们有大约900为学生。明年公司将会吸取一些中国来的学生,希望可以因此达到Breakeven的学生数量。这班中国学生分成两批,一批是来自上海,去年已经报道了,而另一批来自河北,大约9月份会来报道。根据合约,大约会有150位学生前来报道。之后,每年也会持续送来大约200位学生。不过中国出了一个政策,就是如果孩子在外国求学,必须要有父母其中一人的陪同,目前我们还在观察这个政策带来的影响,出国求学的数目可能会减少,不过依然还是可观的数目。Hospitality方面目前已经接近Breakeven的点上了,相信明年应该可以开始看到盈利。我们的酒店目前的入住率大约是50%,相信在周围的工厂建筑完工之后,将会提高入住率。虽然在年报这两个业务是亏损的,不过他们成功促进房子的价值和销量,长期而言,对公司也是有利的。

问:公司2019的展望如何?
答:自上市以来,公司经常保持乐观,甚至在接下来20年都是乐观的。如今新的政府上任,他们想把马来西亚打造成为发展国家,之前目标2020成为发展国家已经无法实现了,所以目前的把目标延展至2030年。为了成为发展国家,如果以美国、新加坡、英国等地区作为参考,人口与房子的比例必须达到2.5到3.0。马来西亚目前的比例是6.0。根据目前房子的打造速度(每年大约100K-120K间房子被建造),要上升至4.0需要大约20-25年时间,所以房子的需求还是非常巨大的,尤其是可负担房屋。所以对于接下来20年的市场,还是挺乐观的。在早期2006年的时候,BSS其实不是选择性的地区,不过经过公司的管理和一些机缘巧合,加上KL的房价已经无法负担,Matrix的品牌成功吸引了60%的KL买家。因此,我们是森州最大的发展商(以营业额计算),这持续了3年的时间。我们踏入市场的时间已经比较迟了,BSS是2006年开始的,反观IJM在Seremban 2是在1996开始,我们迟了10年,不过依然成功在营业额上超越他们。不仅如此,我们的房子比起IJM还便宜了大约10-15%(相同款式)。这是我们能提供的一些基础展望。

问:公司地库的发展计划是什么?
答:目前公司的地库有大约1,800 arces,大约1,400多arces在森州,大约300多arces在Kluang。在KL,Damansara这个地方,你到Subang也是叫Damansara,你去到Sungai Buloh也是叫Damansara。同样道理,在森州,Sendayan只是5,000 arces,然后目前只是剩下300至400 arces。不过当我们购买附近的土地之后,我们也把它称为Sendayan,而且还成功保留这个名字。在上市之后,公司在Gadong Jaya收购了235 arces的土地,为了不混淆KL买家,我们依然把它称为Sendayan。只要Bandar Seri Sendayan这个名声还在,往后我们的购买也好,JV也好,我们都称那片地为Sendayan。最近在公司公告上,我们在Port Dickson区域购入了几片土地,那个也是Sendayan,目前Sendayan已经是围绕在Port Dickson周围了。所有的Sendayan加起来有1,400 arces,而真正的Bandar Sri Sendayan,我们只剩下了大约300 arces。这些地库用来打造住宅区的话,需要耗时大约7-10年才能完成。不过,在市中心(Centre Business District),我们有116 arces,这个是五合一的发展计划,分别为:Residential, Commercial, Hospitality, Convention, Hotel。这个需要耗时30年来完全打造。如果你们回溯One Utama的话,One Utama是在1987年开始打造,而且只有区区的100 arces。这区区的100 arces用了足足花了30年的时间才完成整个Township的计划,目前他们正在建造最后的Office Complex发展计划。我们拥有116 arces,所以要完完整整发展起来一个商业城市是需要很长时间的。不过,周围的住宅区就不需要用到这么长的时间,大约7-10年即可,全部将会是Landed Property。因为Landed Property在这里非常受欢迎,并且拥有很高的需求。只要房屋价钱介于300K到400K之间,每个人都会争先恐后过来购买。同时间,我们也必须要确保那些早期购买我们房子的顾客可以享受他们房子的增值,所以房子的定价将会需要一个长期的策划。这也是公司的策略之一,每个顾客将会看到自己的房子增值,这样他们才会非常开心,而不会诅咒我们。

问:Bandar Sri Sendayan会面对空气污染的问题吗?
答:当我们开始这里的Project的时候,其实有很多人曾经劝导我们不要接受这里的Project。不过当然,我们有做过空气质素的测量,发现并没有到达可以影响人类的程度。这里的工业区是处于另一个Buffer Zone,所以每个人其实都是非常开心的。这些工业区的地契大约会在2025年到期,我们也会向当地的政府人员反映,让他们不为那些工业区续约。让他们转去其他比较适合的地点。这样对大家都是好的。


问答环节到此结束。

门礼:毛巾和一些自家Vouchers




最后总结:
Matrix是个非常大方派发股息的公司,长期的的发展空间也都不错,
趁着股价低迷的时候,是个值得长期收藏的公司之一。

Posted by Easy Wong at 6:00:00 pm

http://easywong.blogspot.com/2019/02/agm2018-matrix.html

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