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Monday, April 16, 2018

金融危机与产业市场(下篇)‧无壳蜗牛错过了甚么

Author: Tan KW | Publish date: Mon, 16 Apr 2018, 01:08 PM

我们依稀记得,在亚洲金融危机发生之前的一两年,就是1996年初至1997年中,本地产业市场一片好景,错过那个时期转售房屋的业主,在1998年之后,基本无法卖到1996年的屋价,单单普通公寓,已经少赚几万令吉,其他的高价房屋更不用说了。

如果以过去的产业周期走势来看,在周期结束之前,产业价格开始上扬,回顾更早的产业周期,不难发现,1985至1996/1997年有一个周期,1972/1973年至1984/1985年也有一个周期。

我们依稀记得,在亚洲金融危机发生之前的一两年,就是1996年初至1997年中,本地产业市场一片好景,错过那个时期转售房屋的业主,在1998年之后,基本无法卖到1996年的屋价,单单普通公寓,已经少赚几万令吉,其他的高价房屋更不用说了。

高峰已过 2018年进入调整期

传统经验告诉我们,一个产业周期多数在10年、至多12年左右,2018年的大马产业市场,属高峰期已过、进入调整期的阶段,也许再过几年将开始走出谷底,重新登上产业高峰期。

房地产周期是指房地产经济在运行过程中,随着时间的变化而出现的扩张、收缩交替反复运动的过程;房地产周期每一次反复的时间,间隔基本上是一致的。房地产周期是房地产经济波动的特殊状态,是一种有规律的波动。

国内外房地产业发展的历史证明,房地产业的发展受到经济发展、人口、政治、社会文化、法律制度等多种因素影响。

房地产业在发展过程中,会表现出周期性的波动,出现房地产经济发展的高峰期和低谷期,房地产经济的周期性波动规律,也可称房地产周期。

严格来说,房地产发展过程比较复杂,从可行性分析到房屋完成建设推向市场,需要经过许多环节,一般建设周期为2至4年,视建设规模的大小而不同,比较大规模的建设项目,可能需要经历5至6年的时间。

看淡情绪或延至2020年

大马是一个商品出口国,国际油价上升或下跌,在一定程度会带来连锁效应,身为石油与天然气出口国的大马,油价上升将推动经济成长,对房产市场将起正面带动作用,并感受到利好因素的推动。

此外,国家银行升息与否,对产业市场的发展,确实会造成冲击,但冲击层面不大,除非整个大环境,包括经济表现实在不行,那么情况就不妙了。

值得一提的是,影响产业购兴的另一个因素:失业率。假如经济成长放缓,但失业率并没有大幅上升,例如维持在5%以内,市民的房产购买力,并没有显著受影响,那么,产业市场的成长步伐还是平稳的。

公共投资研究较早前表示,2017年产业市场充满挑战,主要是产业交易严峻、基本面疲弱、人民在房屋的可负担能力偏低、银行贷款条例严谨,以及产业新增供应加多,这挑战和看淡情绪延至2018年,市场人士顾虑,可能带入2019年、甚至2020年。

产业领域面临价格偏高、家庭债务水平高,以及一些产业类型,例如共管公寓供应过剩的冲击,不过,产业价格料维持在稳定水平,游资充裕、低利率、年轻人口对房产需求不减,轻快铁延长线、捷运线投入运作,这些都是有利房产发展的因素。

中高价屋滞销
可负担屋短缺

过去两年,市场对房产的需求持平,产业销售显示疲软,发展商新推出的产业也不例外,有关方面的冷却产业措施、供应过剩隐忧(特别是依斯干达经济走廊),都是市场看淡的因素。

另外,家庭月入提高至1万5000令吉,也可加入购买、投标可负担房屋,造成这个价位的产业市场竞争更加激烈。

无论如何,政府实行的冷却产业措施,已成功让产业价格降温,2016年的产业价格紧缩0.7%,由于消费者基本面保持疲弱、家庭债务水平偏高,近期内,信贷成长料缩小,发展商调低产业的销售目标,预计这一、两年的销量,只保持在适中水平。

与此同时,房地产发展商会之前的报告,突出房产滞销情况从2016年开始,该报告指出,2016年上半年共推出7172个单位,只售出2829个单位,当中2至3层排屋最受欢迎,共卖出1473个单位,占总出售率52.06%,排第二是公寓或组屋,共推出1550个单位,售出548个单位。

报告说,2016上半年新推出产业类型,从原本的高楼房产转为有地房产,占了整体新单位65%,这些项目主要是集中在雪州鹅唛、雪邦和赛城,以及柔佛州的乌鲁地南、地不佬等地。

截至上半年,房地产发展商会旗下会员的滞销住宅,以及商业单位低于30%的人数增至74%,当中以50万令吉以上滞销单位占72%,大部份集中在雪兰莪、吉隆坡、柔佛等地。

以上3个州属滞销单位最多社区分别位于雪州加影、阿南高峰及双威镇,吉隆坡是在斯里白沙罗和武吉加里尔、柔佛州则是在百万镇及士姑来等地。

近年贷款不易获批 望屋兴叹

如果谈论这几年的房产发展,不能遗漏一马房屋公司的产业计划,该公司预定在2018年开始,兴建24万间房屋,在兴建中的已有6万间,之前已移交一批新屋锁匙给购屋者。

由于首次购屋者面临融资问题,包括筹措购屋首期钱都有麻烦,政府在2016年财政预算案建议推出My Deposit融资计划,协助首次购屋者,这项计划获得很好反应,所拨备的2亿令吉很快就被申请。

政府在提呈2018年财政预算案,再次宣布推出My Deposit融资计划,在这项计划下,拨出相当于屋价的10%或3万令吉(以低者为准),给首次购买价格低于50万令吉的购屋者申请,有意者,可登入城市和谐、房屋与地方政府部的网站提出申请。

另外,截至2015年12月31日,已经完成18万3755间的可负担房屋,另外21万4011间在兴建中,以及30万9571间介于各个策划阶段。

关于贷款申请驳回比例高达50%,大马银行公会的银行会员表示,房屋贷款申请总共45万6853宗,被驳回的是9万3159宗,意即驳回比例为20.39%。

一些数额偏高的贷款,例如超过300万令吉,驳回比例36.08%,至于50万令吉或低于50万令吉,驳回比例则是19.86%。

此外,贷款在50万至100万令吉,驳回比例20.71%,超过100万令吉、不到或达到300万令吉驳回比例25.25%,申请不获批者,主要是信贷记录欠佳、收入不足以应付分期付款的条件。

2016年,大约72%的房产贷款者是首购族,而且是价格在50万令吉以下的购屋者。国家银行补充,2017年首季银行批准的产业贷款总共223亿令吉,共有9万零137名借贷者获批,在这之中超过半数是购买价格低于50万令吉的可负担房屋。

家债窜升 政府出手打房

马来西亚的债务对国内生产总值介于偏高水平,几乎接近一些先进国的比率,在产业价格开始放慢之前两年(就是2014和2015年),家庭债务在2015年持续扩大,对国内生产总值从2014年的86.8%,上升至2015年的89.1%,一年内增升2.3%。

家庭债务从2011年的12.7%,下跌至2015年的7.3%,反映国内生产总值成长放缓,导致家庭领债务对国内生产总值的比率升高。

业界人士认为,过去几年房产领域蓬勃、贷款标准比较宽松,造成后来面对庞大家庭债务的问题。

不过,政府在那之后采取第三间房屋贷款顶限锁定在70%、实施较高产业盈利税,加紧贷款指南等等,协助改善家庭债务的水平。

经过之前几年信贷迅速刺激成长,2016和2017年贷款违约案例增多,马来西亚的产业市场,进入一个严峻、必要的调整期。

供需不同步 房市冷暖交替

由于产业建设周期,一般需要维持一段时间,所以有时会产生房屋的供应滞后现象,也就是从发现市场需求,到房屋建成满足市场,需要经过相当长的时间。

市场行情的变化或竞争对手的变化,原来的需求发生改变或已被满足,造成供应数量同市场真实需求不同,结果就产生房屋的供应在时间上,可能落后于需求,在数量上,又会出现高于或低于需求的现象。

这是因为当房屋刚开工时,发展商发现市场已近饱和,但前期已投入很大资金,发展商不得不冒房屋空置卖不出去的风险继续发展,这可能出现市场过热,在一段时间内,还有不少房屋继续推向市场,进一步加速市场供应过剩、或是市场萧条,造成房地产市场危机。

房地产市场危机的出现,又会使其他准备进入市场的房地产发展商,在做出决策时特别小心、或是看淡市场,结果会出现市场需求已很旺盛,价格已回升,可是,又没有房屋推向市场,造成房屋供应数量接应不上,导致市场短缺。

另一方面,房地产市场萧条、旺盛这种规律性的出现,就会形成房地产市场周期,一般简称“房地产周期”。

年轻人口逾60% 新买家主力

大马拥有相当高比例的年轻人口,占总人口超过60%,是年龄在30岁之间的年轻人,1980至1990年代出生的婴儿,已陆续加入就业市场,他们将是房产市场的新买家。

回顾1970年代,只有28%的人住在城市地区,不过,30年后的2000年,有关数据上升至62%,城市化趋势普及,年轻的就业者对市区与周边地区产业的需求相应增加。

在本区域市场,除了菲律宾,大马拥有最多年轻人口,与日本、英国、新加坡和美国比较,年轻人的比率最高。

假如要预测大马年轻人口如何规划产业投资,不妨观察先进国婴儿潮代人的步伐,以美国的人口结构分析,婴儿潮代人是1945至1965年的新生代。

在20至25年后,婴儿潮代人开始就业、购屋,以及组织家庭,在需求带动下,房产价格开始持续走高,当价格上升至高峰水平后,又开始往下跌。

我们以1980年代加入就业市场的年轻人,作为探讨本地产业市场发展的例子,不难发现2005~2006年,是产业市场的好景期。

“先租后买” 迈向有壳

遗憾的是,由于人均收市偏低,追不上房产的价格,许多财力不足的年轻人,迟迟未能实现购屋梦想,只能游移在产业租赁市场,其中一些甚至放弃购屋计划。

政府协助克服这方面的问题,建议推出“先租后买”房屋计划,成效如何目前尚言之过早,成功的申请者需支付10%的首期付款,可以取自本身储蓄或公积金存款,也可在兴建期间以分期付款支付。

申请者面试通过后,不需为其房产单位申请贷款,政府有关当局旗下一家公司将负责处理,支付该单位租金30年后,以抵销银行贷款,租户将拥有该房屋。

有关房产单位价格在30万至50万令吉,家庭收入5000令吉者可提出申请,面积最少有900平方呎,假如成功申请者有额外资金,他们可以提早,例如在入住15年后“赎回”该产业,不需要等到30年。

不过,产业价格不是每一个州同样标准,视地点而定,一些州属例如霹雳州曼绒,售价在20万令吉左右,租金介于700至800令吉。

除了财政部与国内贸易、合作社及消费者部门推出的“先租后买”房屋计划,另一家机构是“一马房屋公司”,家庭收入在2500至1万5000令吉之间可提出申请。

严格来说,2017下半年至2018年的产业市场充满挑战,特别是可负担房屋的供应,联邦政府与州政府受促通力合作,提供更多可负担房屋。

结语
房地产周期按其供需关系,可以划分为上扬期、高峰期、下跌期和谷底期,每个时期都有房屋空置率,是指房屋推向市场“一定期间”后,空置房屋所占的比率。

“一定期间”在不同国家有不同规定,西方国家多以两年为准,而亚洲国家多以一年为准,“所占比率”,指的是占新房的比率,也可以是所有房屋存量的比率。

我国多指占新房的比率,即占增量房屋的比例,称之为新房产空置率,西方国家多指占房屋存量比例,也称之为空置率。



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