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Monday, April 30, 2018

产托投资A to Z

2018年4月22日




大马首个产业信托(REIT)于2005年在马交所面市,13年后,目前共有18只产托。

专家常常说,除了直接投资在产业,产托也是不错的选择,到底投资产托和直接投资在产业,有什么分别呢?

本期《南洋商报》的产业周刊,将与读者用多角度来剖析产托投资,让投资者除了真正的产业,也可以考虑入场门槛低、长期回酬率有保证的另类产业投资选择。

股价大回调 回酬率上扬

买产托正是好时机

说到产业投资,是投资产业信托(REIT),还是直接投资在产业好?

业者指出,大马的产托回酬率最近上扬了,是时候入场。这话,对于一般只是投资产业的投资者,会不会听了一头雾水?

想要更了解产托投资,并趁目前股价回调累积,让我们且听专家意见,剖析当中的机会。

今年首季,马股的产业股跌跌不休,产托领域也跟随产业股的步伐下跌。

大马产托管理公司协会(MRMA)前会长拿督史迪瓦特接受《南洋商报》访问时说:“今年一开始,产托领域的股价表现可能令人失望。”

因为在不到半年时间内,整个领域的市值就蒸发了约56亿令吉,而且大部分产托对净资产值的溢价消失了,有一些还陷入负数。

“比较去年10月24日,有7只产托是以对净资产溢价交易,截至3月23日,仅剩下3只有对净资产溢价交易。”

尽管如此,他认为,大马产托领域的股价在大幅回调后,回酬率已上升,目前正是买入并累积产托的好时机。

史迪瓦特亲自统计的资料显示:“2009年,大马产托的回酬率达8.5%,过后渐渐下跌到4.5%。在这次产托的股价回调后,回酬率也开始回升了。”



受产业股周期影响

平均回酬率6%

“目前,大马的产托回酬率,领域平均回酬率约回到6%左右,小型产托的回酬率可高达7%。”

史迪瓦特解释,一向来,产托都会受到产业股周期的影响。

“产业领域受到冲击,产托会应声下跌;当然产业领域上涨时,产托表现也会第一个受到激励。”

无论如何,他说:“人们常常忘了,产托的支撑资产是产业,长期内产业的价格总是向上,所以产托是避险资产。”



史迪瓦特:产托受产业股周期的影响。

史迪瓦特是大马产托领域资深业者,AXIS产托(AXREIT,5106,主板产业信托股)前总执行长。目前也是MRMA名誉秘书长,还担任国内第一个教育产业产托——Alpha产托主席。

除了是资深业者,他本身也是产托的“拥趸”。

随着产托股价回调,回酬率终于回扬,他说:“目前是考虑投资拥有良好管理层,且被大幅抛售产托的好时机。

“先观察他们的资产素质和回酬率,你才进场。”



产托 vs直接投资

说了这么多,又股价,又回酬率,或许对于一般只习惯直接投资在产业的投资者来说,会一头雾水。

到底投资产托和直接投资在产业,有什么分别呢?

为什么专家常常说,除了直接投资在产业,产托也是不错的选择?

就让我们来深入剖析,让投资者除了真正的产业,也可以考虑入场门槛低、长期回酬率有保证的另类产业投资选择。

无论如何,这篇文章与读者分享的是通过产业投资来累积财富,与购屋自己居住是截然不同的课题,切勿混淆二者!

本期《南洋商报》的产业周刊,将从多角度来剖析产托投资。



■什么是产托?

产托就是以产业为基础的集资投资工具,向不同的投资者筹资,购买办公楼、公寓、购物商场及厂库等产业资产,并管理和取得回酬。

有别于发展商,产托不会通过销售本身所发展的房产来赚取盈利,而是通过购买、发展和经营房产,组成投资组合。

他们的目标,一般上是以赚取租金为主,然后以分配收入的形式,将这些租金收入分发给单位持有人,也就是投资者。

投资者可以把投资产托,视为投资股票;如同持有一家公司的股权,有权分享该公司的收入,而且可选择购买较小的股权,并不需要拥有整家公司。但产托投资者认购一个管理多个产业的产托,就可分享这家产托通过旗下产业租金或其他来源,所赚取的收入。

投资产托的方法,是通过经纪人或亲自在线上交易平台买卖。

■有多少投资选项?

大马产托领域的发展始于2005年,第一只上市的产托就是AXIS产托。至今近13年,马交所内一共有18只上市产托,和一家私人产托——Alpha产托。

《南洋商报》统计得出,截至4月19日,整个大马产托领域的市值达400亿令吉。

询及大马产托业者选择种类够不够?史迪瓦特说:“目前大马的产托业者选择还算多元化。有购物中心或零售产托、办公楼产托、医院(保健)产托、酒店产托、工业产托,及综合各种产业如停车场的产托。”

最近也有了全球第一个教育产托,投资在大学、学院和 K12学校的校舍,即由他领军的Alpha产托。

“不过,我们缺少比较‘奇特’的选择,比如国外有监狱产托、房屋产托、学生宿舍产托等。”



小刀锯大树

Bill Morrisons财富管理私人有限公司理财师邱文辉指出,投资产托就类似投资基金,让小投资者有能力,以小额投资在昂贵的产业。

简单来说:“可以用小额的投资额,就买到怡保花园产托(IGBREIT,5227,主板产业信托股),进而成为谷中城购物广场(Mid Valley Megamall)的股东。”

若以马交所一次投资最少买100股的单位来计算,要以截至4月17日,怡保花园产托每股1.53令吉的闭市价买入100股,投资成本仅153令吉加上少许佣金。

根据iMoney网站,国内目前佣金最低的交易平台是乐天交易,10万令吉以下的交易,最低佣金才7令吉。

所以人人都可以投资在产托。

直接投资产业成本高

至于直接投资在产业,邱文辉表示:“你需要准备大笔的资金来投资。

“要购买一个产业单位,首先需要准备大笔的数额,来支付头期款和其他开销。然后可能还要依赖银行贷款,在一定期限内要偿还分期付款。

“直接投资在产业,需要强劲的收入支撑,和准备足够的头期才可以开始,简单来说,投资门槛很高。”

相比投资产托,只需支付股价和佣金,投资产业,比如购买一间排屋50万令吉,需要10%的头期,还要加律师费、印花税和估值等费用。

而且产托投资几乎即时完成,投资产业,可能还要等待政府部门批准等,法律相关活动,都得付出机会成本。

产托市场小易了解

比较全国各地,各类产业,大大小小,要如何入手?

相比之下,邱文辉指出:“在大马目前只有18家产托,要做功课,决定选什么投资,就只需阅读18家公司的年报。”

这比在庞大的产业市场中大海捞针,自己动手了解产业,做功课更轻松和方便。

而且产托由专业的经理人管理,为投资者带来回酬。他们还有能力吸引大的投资者来租用工业、商务、住宅和保健等产业。

反观单打独斗的个人产业投资者,还要担心租户是否准时缴租?要追租,还要亲自负责产业的维修等。

若无暇管理,还得聘请产业经纪代为处理,这样也会侵蚀回酬率。



散户可用小额投资买到怡保花园产托,进而成为谷中城购物广场的股东。

细数产托投资好处:

■带来固定收入

从理财的角度来看,邱文辉还说,若投资者想要获得固定收入,回酬比定期存款的利息高,同时风险低于市场的波动,产托投资是一个好的选择。

他指出,大马产托的周息率每年介于4%到8%,所以是不错的固定收入来源。

“有鉴于此,选择一个表现好的产托,你就可以打造被动收入来源,并达到‘钱为你做工’的目的。”

他说,好的产业投资,租金收入应该有6%的投资回酬。相比之下,投资在产托更容易取得这种回酬率。

■ 专注风险管理

询及产托投资策略或劝告,邱文辉说:“从理财的角度出发,我们更专注于投资风险管理。

“一般上,产业投资只有2种目的,一是产业增值,二是租金收入。

“然而这几年,大马产业领域面对非常严峻的挑战。现在,一个人若要买产业来等待产业增值,将会非常困难才取得想要的成果。除非他以低于市价非常多的价格买入,比如产业拍卖。

“当然产业拍卖本身也非常看运气。”

若投资的产业卖不出,无法转手,那个产业投资者就会面对现金流不足的问题。

另外,假设要放眼租金收入,应该要取得租金收入等于产业价格6%的回酬率才合理。

“但现在因为供过于求,加上可能面对现金流不足窘境,很多屋主都甘愿以低于市价出租他们的单位,目前的高档公寓租金偏低。”

他还说,有些屋主甚至因为租金不足以偿还房贷,而被迫拍卖产业。

“所以,无论你是基于哪一个原因而投资产业,如果产业无法卖出或出租,就会对现金流造成压力。而且当现金流不顺,你可能还会损失掉一些更好的投资机会。

“套畅销理财书《富爸爸穷爸爸》作者罗伯特清崎(Robert Kiyosaki)的一句话:‘资产会为您带来收入,负债则会侵蚀您的现金流。’假如您的产业投资是透过银行贷款,那么这是债务,相对之下,产托就是您的资产。”

而在这样的情况下,从理财角度来看,产托投资会是更好的选择,因为可以取得正现金流。



柏威年产托投资的领域包括零售商场和办公楼。

■ 适合投资新手

邱文辉认为,对于一些开始要进行产业投资的人来说,产托投资可以说是更好的选择。

可用有限的投资资本,透过投资在特定产托,而投资在不同地区,分散风险。

比如投资双威产托(SUNREIT,5176,主板产业信托股),就可以投资到双威金字塔购物中心和毗邻地区的办公楼和医院等,而且双威产托的资产还遍布北马的怡保、槟城等。

他说:“更重要的是,产托都有一组专业的管理团队来管理,有能力为公司带来更多可预期的盈利。”

■ 可作收入证明

“有时候,当您要申请贷款,需要收入支撑文件时,其实产托投资可以作为收入证明的一部分!”

他说,产托投资的来往文件和持股文件,可以作为申请贷款时收入证明支撑文件。也有助于更容易获得贷款。

■如何选择产托?

邱文辉指出,选择可以获得6%回酬率的产托,才能够应付目前的通货膨胀率。

同时,选一个拥有专业管理团队的产托,专业管理团队将助公司创造较好的产业投资业绩和更好的管理租户。

这些都将反映在投资回酬率(ROE)、净利和每单位净利上。

“当然,也分析产托管理下的产业的增值和派息潜能。”

史迪瓦特说,当然之前大马产托的回酬率很高,现在不会再看到超高表现,但已处平稳的5至6%,对于长期投资来说是不错的回酬率,可以抵抗通货膨胀。

“而且你还要考虑到产托还会随着时间增值。”

■资产素质如何?

史迪瓦特还说,大马的产托资产,可说是世界上数一数二,素质好的资产,比如阳光广场(KLCC)、柏威年购物中心和双威购物中心等。

“这些资产漂亮,都是难以复制的地标,且独特的存在,让这些资产面对环境挑战时不受冲击。”

无论如何,他认为,大马产托仍不够流通,因为大部分股权仍掌握在大股东的手里。



可购空地发展 回酬将更强劲

询及大马产托领域未来的发展,史迪瓦特指出,业者仍持续买入资产,但基于目前的回酬率,他们要找到回酬率达到7%或更好的资产,将面对挑战。

尤其目前产业市场仍疲弱,赖于能力较好的产托经理人找到回酬诱人的资产。

不过,随着大马证券监督委员会针对产托领域的修订指南已于4月9日生效,其中最大的修订,就是允许产托收购空地进行产业发展项目。

史迪瓦特说,现在作为代替,产托业者现在可以发展本身的资产,以注入他们的投资组合内,进而获得更强劲的回酬率。

无论如何,他也提醒:“由于市场内的办公室和购物中心供应过剩,加上电子商务领域冲击零售领域,市场要求更高的回酬率,来抵消因供应过剩而产生的风险。”

至于电子商务对零售产业的冲击,他分享了前卫的观点,认为未来的购物商场,未必要像现在的模式。

“只要是符合零售定义,电子商务的‘商店’,比如只是展示产品的门面和地方,其实也可以归类为零售产托。”

他说,这些产托都未出现,是值得大家思考的未来趋势。



双威产托投资于酒店与零售业。

狮城产托表现领先大马

史迪瓦特说,从周息率比对10年政府债券殖利率来看,新加坡的产托表现过去持续领先大马的产托。

他举例,在去年10月,新加坡的工业产托Ascendas Reit周息率为5.81%,比对殖利率为2.16%的10年新加坡债券,差距是365个百分点。

在大马,同类型的产托Axis产托的周息率是5.37%,比对周息率为3.97%的10年大马政府债券,差距仅140个百分点。

“相比之下,新加坡的产托,比大马产托周息率诱人。”

无论如何,他说,截至3月下旬的统计显示,Axis产托周息率与10年大马政府债券殖利率的差距已经拉近,达271个百分点,也拉近了与新加坡产托的表现。

http://www.enanyang.my/news/20180422/产托投资a-to-z/

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