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Monday, March 26, 2018

大马购物中心开始崩盘?/张仰荣博士

4428点看 2018年3月25日


屋理絮闹●张仰荣博士


我之前的文章谈及“大马产业市场开始崩盘”,这一期我将与读者探讨大马的购物中心情况,尤其是巴生谷内购物中心的概况。大马的购物中心开始崩盘了吗?让我们先从2018年之前,巴生谷的零售空间(购物中心)供应说起。

根据《星报》在2011年11月1日的报道,产业顾问指出,巴生谷的人均零售空间将超越新加坡。

报道还说,截至2011年第三季,巴生谷的总零售空间供应达4370万平方尺,一共有133个购物中心和霸级市场,以610万人口计算,人均零售空间相等于7.1平方尺,跟新加坡一样。

同时该比例,比泰国曼谷人均零售空间为6.5平方尺还要高。



零售空间供应过剩

而且,133间购物中心中,只有其中43间或30%购物中心和霸级市场,在截至2011年11月的表现良好。

产业顾问当时也预计,2014年,巴生谷的零售空间将达5300万平方尺,共149间购物中心和霸级市场。

接着在2012年8月,《星报》再报道,未来10年内,吉隆坡市内和周围,有大批的商务产业正排队推介,加重市场忧虑。

尤其如敦拉萨国际贸易中心(TRX)一半的工程是办公楼,同时又遇上其他大型的工程,包括Kwasa白沙罗和国民投资的吉隆坡118大楼(KL118)。

同年11日,我再看到《星报》的报道,引述大马亨利行(Henry Butcher),指隆市内和周围的商务产业都过剩。

同时,VPC Alliance大马董事经理黄广安也说,建筑中和即将竣工的商务产业认购率低于50%。而且这只是隆市内和附近的商务产业,吉隆坡以外比如赛城,同样的情况正发生,已经出现供过于求。

总的来说,截至2012年8月为止,大马企业对于巴生谷到2020年为止的商务产业发展仍乐观。

另一边厢,产业顾问则一致认为,巴生谷的商务产业,包括办公楼和零售空间都面对供应过剩窘境。

巴生谷购物中心

租用率或低至40%

今年3月,《马来邮报》14日的报道标题为“购物中心面对崩盘风险,因为供应过剩持续。”

报道引述《金融时报》巴生谷的购物中心的租用率可能低至40%。尽管供应过剩,我国还是一直建造更多购物中心空间。

而且证据也显示出购物中心营运者都正面对挑战。

《金融时报》指出,巴生谷内1000名接受调查的受访者中,18.3%指出,打算在未来12个月内,减少到购物中心的次数。

另外,吉隆坡1000名接受调查的受访者中,22.2%指出,将在未来12个月内减少到购物中心的次数。

而这时,国家产业资讯中心(NAPIC)的数据仍显示出,今年内,我国的零售空间,还会再增加15%。

股神巴菲特对投资者的投资劝告是:“当其他人都乐观,我们应该担忧。当大家都担忧,我们应该乐观。”

然而,大马的企业自2011年以来,在发展商务产业时,有听取巴菲特的劝告吗?

大马消费者没钱消费

另一方面,让我们来探讨消费者的课题。

网络媒体“ The Malaysian Insight”今年2月5日引述Mydin Mohamed控股有限公司董事经理拿督阿米阿里麦丁:“尽管国家经济增长,但人民却没有足够的钱。”

他说:“尽管国家的经济增长,一般的消费者无法满足上扬的消费品成本。我认为,人民就是缺钱。过去5年,超过100种食品价格上涨了14%至15%,导致销售低,霸级市场增长大跌。”

他还说,一些产品价格涨幅惊人,比如金马伦的包菜5年一共涨价29%,甘望鱼、辣椒酱和沙丁鱼,都分别涨19%、38.8%和30.6%。

他还说,如果他起价,其他业者也必定会起价。因为他们是市场领导者,他们一旦上调售价,市场的价格也就会上涨。

“产品价格上涨已经冲击了所有霸级市场的销售。”

该报道也提到:2017年首季,整体零售销售跌了1.2%,霸级市场的销售跌了4.8%。到第三季,零售领域萎缩1.1%,霸级市场的增长率则跌5%。

总结以上因素,我的结论就是自2011年,我国尤其是巴生谷的零售空间(购物中心)就已经供应过剩。

霸市销售盈利下跌

在2011年至2017年之间,零售空间即购物中心的供应过剩恶化,截至今年3月,巴生谷的购物中心出租率仅40%,购物中心业者都面对挑战。

同时,大马消费者没钱消费并不足够来应付产品价格涨价。许多霸级市场的消费者减少了,导致销售和盈利下跌。而销售和盈利下跌拖累霸级市场或零售空间关闭。当霸级市场或零售业者关门,最终将导致受到影响的购物中心关闭。

我认为,以上的情况都是正在发生。

最近百盛控股(PARKSON,5657,主板贸服股)也宣布,由于吉隆坡市中心的Maju Junction广场的百盛百货商店表现逊色,因此决定搬出这家广场。 接着也宣布撤离金河广场,都是在吉隆坡的分店。

这可能就是“大马,尤其是吉隆坡购物中心崩盘的开始。”

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