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Monday, October 24, 2016

麦格理:中国房產市场不匹配非泡沫

2016年10月23日

对於经济学家来说,中国房地產市场开始像百慕大三角洲一样神秘:最聪明的预测人士也常常说错。

这是麦格理证券驻香港的中国经济主管胡伟俊的看法,他將围绕中国这一世界第2大经济体楼市泡沫的最新討论称为再三出现的迷思。

8月房价创最大涨幅

相反,中国大城市房价迅猛上涨只不过反映出了潜在需求以及供应短缺,基本面情况与其他地区由信贷推动的房地產盛衰周期迥然不同。官方数据显示,8月房价创下近6年来的最大涨幅。

儘管深圳(过去一年上涨了大约60%)等大城市的上涨最为明显,但许多小城市却无法望其项背。

胡伟俊在近期的一份研究报告中写道,在思考中国房地產行业的时候,需要铭记於心的一个最重要的因素,是过度投资与不匹配的区別,因为这两种观点对投资和政府政策的影响截然不同。

上海等大城市面临人口凈流入,而地块供应却很有限。

胡伟俊称,如果上海每年只卖一块地,那么地价肯定极高--这不是一个泡沫,这是供应短缺。

在过去3年里,中国房地產市场两极分化日益严重。绝大多数大型都市和地区枢纽的房价一飞冲天,而全国平均房价其实並没有那么难以负担,这在一定程度上归功於收入成长。

更好的教育、医疗、社会福利和工作机会,都在吸引中国各地的人口涌入大城市,进而支撑了房地產需求。

胡伟俊称,不低於30%的首付款比例以及政府可用的政策工具也减轻了风险。9月末以来,已有20多个城市推出了高调的调控措施。

改变现有土地制度

虽然麦格理预期2017上半年房地產市场將降温,但在人口凈流入的城市,任何行政措施都不可能改变房价上行的长期趋势。胡伟俊称,终极解决办法是改变现有的土地制度。

胡伟俊也並非茫然不觉风险,他警告称,失控的房价可能会威胁到经济成长。

例如会抑制实体经济中的投资、削减家庭的可支配收入。但他认为这些风险是可控的,对於泡沫的担忧过头了。

胡伟俊称,如果百慕大三角洲是飞机的坟墓,那么中国房地產市场则是经济预测人士的葬身之地。

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