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Wednesday, July 22, 2015

产业回酬比股票高?‧陈金阙

2015-07-22 10:54 
上周我提到房贷保险的小聪明问题,固然让一些读者警惕,但是,一般老百姓,接触股市不多,但是,他们或多或少,都有涉及房地产买卖。
大体上他们还是认为投资房产赚的钱,比股市实在,大概是他们所做的投资看得到摸得到,比股市只能依赖一张张纸上财富更可靠吧。
我们在过去5年常常听到一些投资者,其投资的屋子在短短期间起了50至100%,让他们大赚特赚,相比之下,股票投资的难以预测,似乎逊色很多;实际上是否真的如此呢?
在屋价飞涨时,上述情况的确有可能。但是,一切皆与时间和贷款有关系。
我们先讨论时间对产业投资的影响。套用一位友人在蒲种买服务式公寓的例子,该公寓推出时要价40万令吉,不过只需付5%首期定金(2万令吉)。
两年后建好,市价已去到50万令吉,如果卖掉(50万减40万=10万利润,本钱是2万令吉),未扣除费用,大约赚了五倍,回酬率确实惊人!
不过,事情要分两面来看。
卖掉难再投资
之一,卖了它,两年里赚了500%,平均一年250%回酬,但是,现金套现回来,要如何开始新的投资呢?
假设投资期限是10年,你能确保下来的八年,每年回酬仍然是250%吗?如果有,你可知道10年后的2万令吉本钱会成长至多少吗?
粗略计算,你的累积资本可以达到1.55亿令吉。(回酬率比股市最强投资者巴菲特好了不止10倍,绝对是世上顶尖投资专家之一)
打房不利短炒
之二,政府近年来的打房措施,不利于短期投资,例如,如果两年内套利,利润会被征收30%产业盈利税(即盈利只有7万令吉),那么,实际利润只得350%而已。
再者,如果阁下已投资了几项产业,银行可能对新的产业投资只给你70%的贷款,像上述例子(5%首期)不再多见,无疑增加了你的投资成本,降低了回酬率。
如果依照上述例子,你的头期得给30%(即12万令吉),假设仍以50万令吉脱售,获利7万令吉,那么赚幅降低至58%,或每年约30%。
虽然回酬还是很可观,但是这还未扣除购屋费用(如印花税、买卖合约、贷款合约等)。
不论任何投资,稳定回酬肯定是投资首选原因之一。
上述例子阐明随着资本成长和当局干涉,超高回酬偶尔有之,长期不大可能持续出现,不然,个个皆成为国家或世界首富。
当时间一拉长,平均回酬持稳,一般上可以称为特出的年回酬率大约是在10至30%之间。
 
陈金阙 专业财务规划师
http://www.nanyang.com/node/713155?tid=743

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