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Thursday, June 25, 2015

周顯 錯引樓市數據 誤導公眾

錯引樓市數據 誤導公眾
2015年6月25日

【明報專訊】每逢我看報章,看到那些樓市專家,或者是經濟專家,去講樓價負擔比率,又或者是供樓佔收入比率,用這些數字來評估樓市是不是太高,我就心裏有氣!好心這些高官、經濟學家、樓市評論員等,別要大說這些無知的話,繼續誤導公眾啦,這令到整個社會的人一邊捱着高樓價,一邊變成了「樓市弱智」,皆因每天接收到的,都是錯誤的信息、錯誤的分析。

查實是,樓價負擔比率,又或者是供樓佔收入比率,計算的都是平均的住宅面積,但是,以美國研究機構Demographia的統計去作例子,香港的樓價負擔是以45平方米來作標準,深圳則以100平方米來作標準,這根本是連比也不能比的。

應關注人均居住面積

這好比做一個研究報告,比較兩地在食物方面的支出,究竟佔了收入的幾個百分比,但美國用的單位是牛扒,非洲用的單位卻是麵包,這又怎可以比較呢?

其實樓價負擔比率和供樓佔收入比率這些數字,用途是去評估樓價的金融安全系數:它究竟會不會繼續下跌,假如下跌了,市民有沒有能力繼續供樓,諸如此類。至於樓價問題,應由平均呎價,以及人均收入去作評估,即是市民一年的薪金,可以買到幾呎的樓面,這才是評估樓價的正確統計數據。

也正因為人們常錯誤引用正確的數據,分析房地產問題,所以才會有很多又白癡、又可笑的樓市分析。

說到底,一個政府最應該關注的,是人均居住面積問題,而不應去關心樓價,但在香港,卻是沒有人關心人均居住面積,原因得簡單,因為這是一個地產霸權的社會,也是一個「樓市智障」的社會,大家都給錯誤的知識和信息薰陶了!

[周顯 投資二三事]

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