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Thursday, September 12, 2013

公私争建国债受压 办公楼过剩危及经济增长

Source: http://www.nanyang.com/node/563335?tid=462

(吉隆坡11日讯)本地发展商排山倒海地推出各种大型商业发展计划,不但中期内加剧办公楼市场供应过剩的状况,还会在如今这动荡时期危及大马经济增长,冲击政府资产负债表和进一步给政府债务施压。

联昌国际研究主管黄大任与团队在研究报告中点出,私人产业发展商大量推行商业用产业的发展计划之余,政府也加入战围,坚持落实多个计划,预估进一步加剧供过于求的办公楼市场。

他相信,这趋势恐怕会导致巴生谷办公楼空间供应过剩的问题,继续在中期内恶化。

政府近期宣布继续推行多个大型商业产业发展计划,如敦拉萨国际贸易中心、独立摩天楼(Warisan Merdeka)和双溪毛糯的橡胶研究机构(RRI)地段。

除了增加供应过剩问题,推出大量商业发展计划也会扩大热点与其他地区的租金落差,特别是在巴生谷地区。

报告中指,敦拉萨国际贸易中心的发展商与租客所享有的特别福利,都会增加吉隆坡热点之间的落差,即吉隆坡城中城、吉隆坡中环(KL Sentral)、敦拉萨国际贸易中心,与其他没有享获类似福利的地点。



牵引长期问题

在缺乏基本市场需求的坚固支撑下,联昌国际研究相信,过量建造商业用途的产业,将牵引出许多长期问题,如办公楼空间供应过多、抑制租金与回酬、浪费具策略性的土地资源,甚至危及金融领域。

“最糟糕的情况是,假设计划部分是以政府担保的债券融资,但最终却无法履行,一切损失将冲击政府资产负债表,再给政府债务延伸出更大压力。”

针对外来直接投资(FDI),没有证据显示若大量投资大型产业发展计划,就可提升FDI流入。除此之外,也不曾有统计显示,产业FDI可连通制造业与服务业的FDI,刺激一国经济增长。



银行 产业 产托首当其冲

商业用产业的供应过剩,预计主要受到冲击的领域,将包含银行业、产业,以及房地产投资信托。

联昌国际研究指出,一旦向银行贷款的人士无法偿债,银行呆账率势必水涨船高。与大型土地私有化计划相关的贷款,总额约170亿令吉,占银行系统总贷款的1.6%。

“若其中20%贷款无法偿还,就会推高领域的減值贷款率(impaired loan ratio)约30个基点至2.3%。”

大众银行(PBBANK,1295,主板金融股)和艾芬控股(AFFIN,5185,主板金融股)都是非住宅贷款最高曝险率的公司。

双威产托曝险率最高

另外,大量曝险于商业用产业的发展商,有UOA发展(UOADEV,5200,主板产业股)、实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)和马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)。

大型商业发展计划提高市场竞争力,所以他们不排除这些公司的销售将走弱。

受到商业空间左右的产托领域,也是其中一个波及的领域。

双威产托(SUNREIT,5176,主板产业信托股)是领域内曝险率最高,办公楼租金占净收入约10%;其次为柏威年产托(PAVREIT,5212,主板产业信托股)则有2%的影响。

需调整市场供应步伐

联昌国际研究认为,若要缓和办公楼空间供应过剩的影响,就得调整市场供应的步伐,即暂缓即将进入市场的大型商业发展计划,等待需求逐步跟上市场供应。

“这可让整体市场更平衡,也更能控制租金面对的压力。”

平衡供需非易事

然而,该研究相信平衡供需非易事,因为私人产业发展商会继续建造更多商业空间,而且似乎没有放慢的趋势。

“这是为何我们对办公楼市场的短期展望,仍保持谨慎看法。”

整体上,联昌国际研究较看好经济转型执行方案(ETP)的赢家,如油气、建筑和产业领域。虽然商业空间供应过剩问题成担忧,但他们唱好基本面良好的住宅产业。

此外,该研究也认为市场在推行更多大型产业投资计划前,需要更深入评估市场的供需平衡。他们不排除,巴生谷办公楼空间的需求预测过于乐观。

“就算我们预期办公楼空间的需求增长,将从2012至2014年期间,到2017年达到双位数增长,可是我们相信供应过剩的问题还是会继续扩大,特别是没有获得政府福利的部分。”

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